Przełom z Capital Towers. Czy przekona rzeszowian do wysokich wieżowców?

KATEGORIA: INWESTYCJE / 13 kwietnia 2021

Fot. archiwum czytajrzeszow.pl

Główna wieża kompleksu Capital Towers przy ul. Kopisto i Podwisłocze staje się pierwszym w Rzeszowie ukończonym budynkiem klasyfikowanym jako budynek wysokościowy. Wśród wieżowców w zależności od wysokości do dachu rozróżnia się budynki średniowysokie (do 25 m / 9 kond.), budynki wysokie (do 55 m / 18 kond.) oraz budynki wysokościowe – powyżej tej ostatniej wysokości. Capital Towers osiągnął natomiast wielkość do dachu 82 m.

Powstanie w Rzeszowie pierwszego tak wysokiego budynku jest świadectwem ciekawego procesu zmiany w postrzeganiu budynków mieszkalnych przez inwestorów, ale też przez klientów. Wymusiło ponadto zmianę standardu architektury, jaka zaczyna obowiązywać w Rzeszowie.

Zastrzegam przy tym, że świadomie chcę pominąć w tej analizie pewne kontrowersje związane z procedurą powstania inwestycji, np. sposób wydania decyzji o warunkach zabudowy, czy zbliżenie inwestycji do linii brzegowej Wisłoka. Dla oceny samego pojawienia sie w Rzeszowie wysokich budynków mieszkalnych ma to znaczenie drugorzędne.

Wysokościowe tabu

Jeszcze kilkanaście lat temu budynki mieszkalne lub biurowe o wysokości 55 m były rzadkością w Rzeszowie. Istniały tylko dwa zbliżone do tej wysokości: biurowiec przy ul Geodetów (54 m) i wieżowiec mieszkalny przy ul. Grunwaldzkiej / Piłsudskiego (50 m). W większości polskich miast poza Warszawą i Katowicami, takie budynki też nie należały wtedy do częstych inwestycji.

Przez ostatnie osiem lat powstało natomiast w stolicy Podkarpacia co najmniej 11 budynków o podobnej wysokości 55 m. Maksymalna liczba 17-18 kondygnacji w budownictwie Rzeszowa stała się więc standardem. Jednak żadna z tych inwestycji nie wspięła się ponad tą magiczną granicę, ponad którą są już budynki wysokościowe.

Dopiero powstanie Capital Towers o 27 kondygnacjach dołącza Rzeszów do grona tych kilkunastu największych miast w Polsce, w których przemiany gospodarcze również zaowocowały powstaniem tej najwyższej (w sensie dosłownym) kategorii budynków. To zjawisko łamie pewne tabu w naszym mieście, że w Rzeszów jest zbyt mały, aby budować w nim obiekty wysokościowe. Otóż mogliśmy się przekonać naocznie, że nawet budynki sięgające 100 m wysokości mogą dobrze wpisać sie w przestrzeń miasta.

Zastrzegam, że nie każda lokalizacja wysokościowca jest równie dobra. To jednak temat na całkiem odrębną analizę. W tym momencie chodzi o to, że nawet bardzo wysokie budynki dobrze usytuowane mogą interesująco dopełniać panoramę Rzeszowa.

Dwa modele życia w budynku mieszkalnym

Oczywiście budynek wysokościowy nigdy nie zapewni takiego standardu życia, który daje poczucie półprywatnej przestrzeni przy budynkach 3-4 piętrowych, nie mówiąc już o prywatnej przestrzeni przy zabudowie szeregowej. Tu marzenie o własnym domku z działką na przedmieściu, czy choćby mieszkanie w tzw. „małym zespole mieszkaniowym” zawsze będzie niedoścignionym wzorcem habitatu. Pod tym względem zamieszkanie w budynku wysokościowym nie jest najlepszą propozycją dla rodzin nastawionych na zapewnienie sobie i dzieciom kameralności nieco szerzej, niż tylko na ograniczonej powierzchni 2 czy najwyżej 3 pokoi.

Fot. archiwum czytajrzeszow.pl

Nie można jednak zapominać, że duża część osób kupujących mieszkanie preferuje całe spektrum innych modeli życia. Odpoczynek i relaks w wysoko nad ziemia położonym apartamencie, gdy codziennie większość czasu przeznacza się na ruchliwą pracę poza domem, biznesowy styl życia, styl zamieszkania ludzi z dorobkiem ale mieszkających już bez dzieci, dobrze sytuowanych emerytów, singli, studentów. Dotyczy to także rodzin z dziećmi ale preferujących aktywny styl życia poza mieszkaniem. Tych przykładów jest oczywiście więcej. Dla takich osób mieszkanie w wysokim budynku blisko centrum miasta i w poczuciu swoistej wielkomiejskości jest tym, czego właśnie szukają.

W dyskusji o tworzeniu w mieście właściwych warunków życia trzeba pamiętać o tych wszystkich potrzebach i zapewnić je różnorodnymi formami zabudowy i kształtowania habitatu. Przekonamy się wtedy, że powstawanie wysokich, czy wysokościowych budynków wynika nie tylko z ekonomicznie motywowanej potrzeby „wyciśnięcia” przez dewelopera z działki jak największej ilości PUM-u, ale ma także całkiem utylitarną i społeczną funkcję.

A jednak architektura sie liczy

Capital Towers stało się w Rzeszowie przełomowym obiektem jeszcze pod innym względem. Wraz z nim na rynku mieszkaniowym pojawił się niepisany wymóg budowania dobrze dopracowanej i urozmaiconej architektury.

Jeszcze niedawno jak świeże bułeczki rozchodziły się w Rzeszowie mieszkania sprzedawane nawet w prostych blokach o banalnej architekturze i bez przemyślano zbytnio zagospodarowania działki. Bez trudu można wskazać palcem paru liderów takiego inwestycyjnego bezguścia w mieście.

Deweloperzy już od paru lat odkryli jednak, że przy sporej podaży nowych inwestycji mieszkaniowych klienci zaczynają coraz bardziej wybrzydzać i przebierać w ofertach. Oczywiście nadal najbardziej liczy się cena metra kwadratowego lokalu, a zaraz za nią lokalizacja budynku. Największe wzięcie mają mieszkania budowane jak najbliżej śródmieścia.

Coraz częściej jednak klienci oceniają mieszkanie pod kątem zewnętrznego wizerunku inwestycji. I nic dziwnego. Wydając kilkaset tysięcy złotych, każdy chciałby mieć satysfakcję z najważniejszego zakupu w życiu i zwyczajnie móc powiedzieć z duma: mieszkam w tym oto ładnym budynku.

Powszechnym spostrzeżeniem w Rzeszowie stało się to, że inwestor Capital Towers zaprezentował jedną z najlepiej dopracowanych architektonicznie nowych brył w mieście. Każdy następny inwestor nie chce teraz być gorszy. Wystarczy porównać inwestycje tych samych deweloperów sprzed 5 lat i te, które proponują obecnie, po upowszechnieniu się wizerunku Capital Towers. W zdecydowanej większości przypadków zmiana jakościowa jest oczywista. Ten skutek opisywanej przeze mnie inwestycji też warto zauważyć, bo będzie miała ona mocny wpływ na oblicze architektury Rzeszowa w szerszym zakresie.

I na koniec jeszcze jedna uwaga na marginesie. W kompleksie Capital Towers sprzedano już zdecydowaną większość mieszkań (o ile nie wszystkie). Dlatego te kilka uwag o inwestycji proszę traktować jako przyczynek do dyskusji o nowoczesnym budownictwie mieszkaniowym naszego miasta w ogóle, a nie jako reklamę opisywanego produktu. Tego on już raczej nie potrzebuje.

Robert Kultys