Jak w Rzeszowie zacząć budowę własnego domu. Poradnik architekta

KATEGORIA: PORADNIKI / 11 lutego 2019

NOWE DOMY W OKOLICY RZESZOWA.
Fot. Archiwum CzytajRzeszów.pl

Zwróciliśmy się do pani Renaty, inżyniera architekta pracującego w jednym z rzeszowskich biur projektowych o wytłumaczenie nam zawiłości związanych ze staraniami o budowę własnego domu. Dzisiejszą rozmowę poświęcimy przygotowaniu dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy. Gdzie się udać i jakie koszty przewidzieć?

- Załóżmy, że mamy już jakieś wyobrażenie naszego przyszłego domu i posiadamy własną działkę. Nie mamy przygotowane nic poza tym. Od czego powinniśmy rozpocząć starania, aby urzeczywistnić nasze marzenie?

KROK 1 - pierwszy dokument

Celem jest uzyskanie dwóch podstawowych dokumentów: Decyzji o Warunkach Zabudowy, a potem Decyzji o Pozwoleniu na Budowę. Zaczynamy od zaopatrzenia się w mapę sytuacyjno-wysokościową, która posłuży nam w uzyskiwaniu kolejnych dokumentów. Kupujemy ją w Wydziale Geodezji urzędu miasta Rzeszowa przy ul. Kopernika 15 na rogu placu Ofiar Getta, a jeśli działka leży w którejś z podrzeszowskich gmin, to w Ośrodku Geodezji Starostwa Powiatowego przy ul. Targowej 1. Mapa taka ma zwykle skalę 1:500 i format A3 lub A4. Sprawę możemy załatwić sami. Mapę wydają nam na miejscu, koszt to od kilkudziesięciu do stu złotych.

KROK 2 - zapewnienie działce mediów i dojazdu

W drugim kroku powinniśmy uzyskać pisemne „zapewnienia” dostaw mediów do działki. I to niezależnie od tego, czy działka jest uzbrojona, czy nie. Najważniejsze są: energia elektryczna i zapewnienie o prawie dostępu do drogi publicznej. Bez nich nie da się uzyskać pozwolenia na budowę domu. O prąd staramy się w Zakładzie Energetycznym przy ul. 8 Marca, a o dostęp do drogi w Miejskim Zarządzie Dróg przy ul. Targowej 1 lub dla działek zlokalizowanych poza miastem w Starostwie Powiatowym. Do wniosków załączamy kserokopie zakupionej mapy sytuacyjno-wysokościowej z naniesionymi zarysami domu.

Zapewnienia pozostałych mediów nie są niezbędne, bo inwestor teoretycznie może zapewnić je sobie we własnym zakresie. W praktyce od początku staramy się jednak o wszystkie: o wodociąg, o kanalizację i o gaz do ogrzewania. W sprawie gazu udajemy się do Zakładu Gazowniczego przy ul. Wspólnej 5. Wodę i ścieki zapewnia w Rzeszowie firma MPWiK przy ul. Naruszewicza 18, natomiast w podrzeszowskich gminach działają w tym zakresie osobne jednostki komunalne.

W tym miejscu trzeba dopowiedzieć, że do uzyskania Decyzji o Warunkach Zabudowy wymagane są jedynie tzw. „zapewnienia” dostawy mediów. Jednak jeśli zaraz potem chcemy uzyskiwać Decyzję o Pozwoleniu na Budowę, to lepiej starać się od razu o tzw. Warunki Techniczne wykonania przyłączy lub zjazdu na działkę. Czasami na takie „warunki” trzeba czekać o parę tygodni dłużej niż na „zapewnienia” ale potem nie trzeba tej procedury przechodzić powtórnie. Trzeba przy tym brać pod uwagę, że w niektórych z tych urzędów w przypadku wydawania „warunków” będzie wymagane przedstawienie kopii aktu własności działki. Do „zapewnień” nie jest ona niezbędna.

Wnioski o „zapewnienia” lub „warunki” możemy złożyć sami na drukach urzędowych przy doradzeniu się urzędników, choć niektórzy już na tym etapie korzystają z pomocy architekta. Zapewnienia i warunki wydawane są po ok. 3-5 tygodniach. W niektórych przypadkach wymagane są opłaty skarbowe w wysokości kilkudziesięciu złotych.

KROK 3 - uzyskanie warunków zabudowy

Gdy mamy zgromadzone wszystkie zapewnienia lub warunki, możemy złożyć wniosek o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. W przypadku miasta Rzeszowa składa się go w Wydziale Architektury przy ul. Kopernika 15 na rogu placu Ofiar Getta. W przypadku dziełek podmiejskich składamy go do właściwego urzędu gminy. Uwaga, Decyzja o Warunkach Zabudowy nie jest konieczna w tych rzadkich przypadkach, jeśli dla terenu, na którym leży nasza działka, jest uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowani Przestrzennego. Informację o tym uzyskamy na miejscu w wymienionych urzędach.

Do złożenia wniosku o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy wymagane są dodatkowo tzw. wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla naszej działki i wszystkich działek sąsiednich. Kupujemy je w Wydziale Geodezji urzędu miasta Rzeszowa przy ul. Kopernika 15 na rogu placu Ofiar Getta, a jeśli działka leży w którejś z podrzeszowskich gmin, to w Ośrodku Geodezji Starostwa Powiatowego przy ul. Targowej 1. Koszt wypisu i wyrysu jest niestety dość wysoki, bo za komplet trzeba zapłacić minimum 150 zł, a w przypadku wielu sąsiadów nawet kilkaset złotych. Zakup ten możemy dokonać już przy zakupie mapy sytuacyjno-wysokościowej, ale trzeba wiedzieć, że „wypis i wyrys” są ważne tylko 3 miesiące, dlatego lepiej zamówić je tuż przed złożeniem wniosku.

Potrzebna będą też dwie mapy sytuacyjno wysokościowe opieczętowane przez urząd – jedna jako załącznik główny do wniosku i druga na potrzeby wykonania przez urząd analizy urbanistycznej. Ich rozmiary najlepiej ustalić z urzędnikami wydającymi Decyzję o Warunkach Zabudowy. Zakupuje się je od ręki w tym samym miejscu co pierwszą mapę sytuacyjno-wysokościową, a koszt wynosi ok. 100-200 zł. W przypadkach dużych zakresów mapy można stosować skalę 1:1000. To nieco obniża koszty.

Do wniosku dołączamy też opis i szkic naszego projektowanego domu. W przypadku domu typowego wystarczy wydruk z katalogu. W przypadku projektu indywidualnego szkic taki powinien nam wykonać architekt.

Wydanie warunków zabudowy trwa przeważnie do trzech miesięcy, choć w przypadkach bardziej skomplikowanych, gdy np. brak jest możliwości zawiadomienia pocztą właścicieli działek sąsiednich, gdy trzeba uzupełniać wniosek o dodatkowe dokumenty, np. od konserwatora zabytków, czy dla lokalizacji na terenach górniczych, to okres ten może się wydłużyć nawet o kilka miesięcy. Opłata skarbowa wynosi ok. 100 zł *). Uzyskując Decyzję o Warunkach Zabudowy należy zadbać, by urząd opieczętował ją jako „decyzję ostateczną”. Oznacza to, że nie została ona zakwestionowana przez sąsiadów i jest ona obowiązująca.

Fot. pixabay

KROK 4 - uzgodnienie projektu zagospodarowania terenu

Mając ostateczną Decyzję o Warunkach Zabudowy lub odpis Miejscowego Planu Zagospodarowani przestrzennego, możemy zamówić u architekta projekt budowlany. Projekt taki składa się z dwóch części. Pierwsza to Projekt Zagospodarowania Terenu obejmujący usytuowanie budynku na działce, dojazd i wszystkie zaplanowane przez nas przyłącza. Druga część to projekt architektoniczno-budowlany samego budynku.

Jako podstawę prac projektowych musimy zamówić u uprawnionego geodety mapę do celów projektowych. Koszt takiej mapy to ok. 500-800 zł. Geodeta na jej wykonanie i uzgodnienie potrzebuje od 6 do 8 tygodni.

Mając już taką mapę projektanci branżowi wykonują projekt zagospodarowania terenu na podstawie posiadanych przez inwestora „warunków technicznych”. Potrzeba na to około 2 tygodni. Architekt musi następnie uzgodni

ten projekt w Zespole Uzgadniania Dokumentacji, czyli tzw. ZUD. Dla miasta zespół taki mieści się przy ul. Kopernika 15 na rogu placu Ofiar Getta, a dla podrzeszowskich gmin, przy ul. Targowej 1. Procedura polega na tym, że zarządcy wszystkich sieci uzbrojenia terenu występujących w pobliżu naszej inwestycji wyrażają zgodę na usytuowanie wszystkich przyłączy i dojazdu do nowego domu. Uzgodnienie ZUD trwa od 2 do 4 tygodni i może kosztować od 150 do nawet kilkuset złotych w zależności od liczby uzgadnianych przez nas elementów zagospodarowania terenu.

Przy okazji uzgadniania Projektu Zagospodarowania Terenu inwestor musi zadbać o porozumienie z sąsiadami. Jeżeli wszystkie media występują na działce inwestora, to nie ma problemu. Jednak gdy media znajdują się w większej odległości, to trzeba rozmawiać o uzyskiwaniu zgody u sąsiadów na wejście w ich teren celem wykonania przyłączy. Nie ma prawnego obowiązku udzielenia takiej zgody, dlatego często się zdarza, że trzeba po prostu zapłacić sąsiadowi za możliwość podpięcia się jakimś przyłączem na jego działce. W skrajnych przypadkach taka zgoda może kosztować nawet do kilku tysięcy złotych.

KROK 5 - uzyskanie pozwolenia na budowę

Gdy projektant uzyska już uzgodnienie ZUD, to może wtedy składać cały projekt budowlany z wnioskiem o pozwolenie na budowę do Wydziału Architektury w Rzeszowie przy ul. Kopernika 15 lub w przypadku działek podmiejskich do Starostwa Powiatowego przy ul. Grunwaldzkiej 15 w budynku Urzędu Wojewódzkiego. Uwaga, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę należy jeszcze wystąpić do tych urzędów o odrolnienie terenu inwestycji.

Częścią projektu budowlanego jest projekt architektoniczno-budowlany, który w przypadku domu typowego jest po prostu zakupioną gotową dokumentacją podpisaną przez pracującego dla inwestora architekta. W przypadku projektu indywidualnego architekt dokumentację taką sporządza w całości samodzielnie. Projekt musi spełnić cały szereg przepisów budowlanych. Jeśli wszystkie są spełnione, wydanie Decyzji o Pozwoleniu na Budowę może trwać do 65 dni. Opłata skarbowa za decyzję wynosi do kilkuset złotych w zależności od powierzchni budynku w stosunku 1 zł za 1 m kw *). Decyzja o pozwoleniu powinna się jeszcze uprawomocnić, co trwa dalsze 2-4 tygodni.

Dodać jeszcze trzeba, że niekiedy procedurę pozwolenia na budowę domu można zastąpić nieco prostszą i krótszą procedurą zgłoszenia robót budowlanych. Ale ma to zastosowanie tylko wtedy, gdy nie ma innych stron postępowania administracyjnego poza inwestorem lub oddziaływanie projektowanego domu nie wykracza poza działkę inwestora.

Można policzyć, że całość wszystkich opisanych starań może trwać co najmniej 7 miesięcy. Często jednak proces uzyskania pozwolenia na wybudowanie naszego domu od rozpoczęcia starań urzędowych trwa nawet ponad rok czasu. Wszystko zależy od pojawiających się komplikacji administracyjnych i czasu poświeconego na projekt. Koszt tej procedury nie wliczając w to wynagrodzenia projektanta to od 1.000 do 1.500 zł.

- Zatem to zawiła procedura. A to dopiero pierwszy etap budowy wymarzonego domu. Na tym skończymy ten odcinek poradnika. Na temat projektu i prowadzenia budowy przeprowadzimy osobne rozmowy.

Red.

*) Uszczegóławiając, podane opłaty za wydanie decyzji administracyjnych dotyczą ogółu inwestycji. Wśród nich z opłat zwolnione są decyzje na te obiekty, które w całości przeznaczone są dla mieszkalnictwa.