[RZESZÓW] Blok wciśnięty między domy? Radna grzmi, ratusz tłumaczy swoją decyzję

Blok wciśnięty między domy? Radna grzmi, ratusz tłumaczy swoją decyzję

KATEGORIA: RZESZÓW / 13 listopada 2025

Między domem jednorodzinnym i zabudową szeregową może stanąć blok mieszkalny. Wszystko to na rzeszowskiej Drabiniance. Pozytywną decyzję w sprawie warunków zabudowy dla takiej inwestycji wydał Urząd Miasta Rzeszowa. Sprzeciwiają się jej właściciele domu szeregowego, który może sąsiadować z planowanym blokiem. Jedna z rzeszowskich radnych w interpelacji do prezydenta pisze wprost o patodeweloperce. Ratusz z kolei twierdzi, że decyzja została podjęta zgodnie z prawem.

Blok przy szeregówce

Na rzeszowskiej Drabiniance planowana jest budowa kolejnego bloku mieszkalnego. Nie byłoby w tym nic zaskakującego, gdyby nie to, że obiekt ma stanąć na niezabudowanej 5-arowej działce znajdującej się pomiędzy domem jednorodzinnym przy ul. Uroczej i zabudową szeregową przy ul. Nowowiejskiej. Takie zamiary ma prywatny inwestor i wydaje się być coraz bliżej ich realizacji.

Wszystko to w związku z pozytywną decyzją rzeszowskiego ratusza, który na wniosek dewelopera wydał w sierpniu tego roku decyzję o warunkach zabudowy na tym terenie. Z racji braku obowiązującego w tym miejscu planu zagospodarowania to właśnie tzw. wuzetka może być podstawą do uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę i to na tym etapie ustalone mają być podstawowe parametry obiektu. Decyzja wydana przez miasto przewiduje dopuszczenie na 5-arowej działce realizację budynku mieszkalnego, który maksymalnie może mieć 11 metrów wysokości i od 6 do 20,5 metra szerokości. W bezpośrednim sąsiedztwie działki od wschodu jest dom jednorodzinny wysoki na 8 metrów, a od zachodu osiedle domów szeregowych wysokich na 6 metrów. Co prawda na południe od tej działki znajduje się wyższy budynek wielorodzinny, ale jest zdecydowanie dalej od wspomnianej zabudowy szeregowej i jednorodzinnej.

Zamiary dewelopera nie spodobały się mieszkańcom pobliskich szeregówek sąsiadujących z niezabudowanym terenem zielonym, które niedawno zostały oddane do użytku. Pan Karol, właściciel domu graniczącego ze wspomnianą działką wskazuje, że planowany budynek może uprzykrzyć życie jego oraz jego sąsiadów.

- Nasze domy szeregowe mają 6 metrów wysokości, a planowany blok może mieć 11 metrów, czyli będzie niemal dwa razy wyższy. Do tego miałby stanąć 4 metry od mojej działki. To będzie wyglądało tak, że balkony tego bloku będą tuż nad salonem w moim domu. Sąsiedzi również się niepokoją, że będzie przez to ograniczony dostęp do światła - mówi właściciel jednego z domów szeregowych przy ul. Nowowiejskiej, który krytycznie ocenia decyzję władz miasta w kwestii wydania warunków zabudowy.

- Miasto przy wydawaniu takich decyzji, które dotyczą ustalania parametrów obiektu, powinno pilnować ładu architektonicznego, tak by wyglądało to spójnie i nie doprowadzać do konfliktów sąsiedzkich. A tu mamy dokładnie coś odwrotnego - zaznacza pan Karol, który wraz z żoną szukał w Rzeszowie spokojnego miejsca do życia i kupując dom przy ul. Nowowiejskiej nie myślał, że tuż za jego oknem stanie blok mieszkalny.

Fot. Mateusz Ficek

Jest odwołanie do SKO

Właściciele szeregówki, która sąsiaduje z działką, gdzie miałby stanąć blok, złożyli odwołanie od decyzji ratusza o wydaniu wuzetki do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wskazują w nim szereg uchybień w tym błędne wyliczenie wskaźnika powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej czy nieprawidłowe określenie wysokości budynków. Ich zdaniem urzędnicy użyli błędnej wykładni i w analizie wzięli pod uwagę jedyny budynek wielorodzinny na tym obszarze, a nie zabudowę, która występuje na działkach przylegających i dostępnych z tej samej drogi publicznej.

- Żadna z przylegających nieruchomości znajdujących się przy ten samej drodze publicznej nie jest tak wysoka. Istniejący obecnie budynek posadowiony na działce inwestora (zabudowa bliźniacza) - jest najwyższym budynkiem przy tym odcinku ul. Uroczej - ulica Urocza jest długa i kilkaset metrów dalej, za skrzyżowaniem jest wyższy budynek - wskazuje pan Karol.

W odwołaniu właściciele szeregówki wskazują również, że w decyzji dotyczącej wydania warunków zabudowy brakuje wskaźnika miejsc postojowych, do tego błędnie wyznaczono szerokość elewacji frontowej planowanego bloku i naruszono zasady dobrego sąsiedztwa poprzez zastosowanie szeregu odstępstw od zasad ustalania paramentów nowej zabudowy zawartych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii i dopuszczaniu swobody projektowej inwestorowi, czy w końcu pominięcia zapisów obowiązującego od 2023 roku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Rzeszowa. Według skarżących dokument ten wskazuje, że na terenie inwestycji jest wysoki poziom wód gruntowych, a w dodatku jest on położony wyżej niż obie sąsiednie nieruchomości, więc istnieje ryzyko ich zalewania. Uchybieniem w decyzji ma być w tym przypadku pominięcie zapisów studium dotyczących wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.

- Ulokowanie bloku mieszkalnego 4 metry od mojej działki dosłownie zniszczy życie mojej rodziny w imię „swobody projektowej”. To wszystko w oderwaniu od przepisów rozporządzenia, zgodnie z którymi taka inwestycja w tym miejscu nie jest możliwa do zrealizowania - dodaje właściciel szeregówki.

Radna o patodeweloperce

Sytuacją mieszkańców szeregówek z ul. Nowowiejskiej zainteresowała się miejska radna Krystyna Wróblewska z Prawa i Sprawiedliwości, która wystosowała w tej sprawie interpelację do prezydenta Rzeszowa Konrada Fijołka. Radna Wróblewska pytała w niej, dlaczego miasto wydało decyzję odstępując od stosowania zasad ustalania parametrów zabudowy. Padło również pytanie o to czy urzędnicy wydający decyzje mają jakiekolwiek powiązania osobiste z biurami projektowymi lub przedsiębiorcami budowlanymi, którzy występują o wydanie decyzji WZ.

W uzasadnieniu padło też szereg mocnych stwierdzeń w kierunku prezydenta Rzeszowa. Wróblewska przypomina, że Rzeszów ma problem ze zjawiskiem tzw. patodeweloperki. Wskazuje, że budynki powstają w przypadkowy sposób, niszcząc ład architektoniczny, zakłócając mieszańcom miasta ich spokój oraz odbierając jakkolwiek przestrzeń rekreacyjną.

- Było w tym temacie wiele dyskusji i z deklaracji prezydenta wydawało się ze pan prezydent również ten problem dostrzega. Tymczasem w/w decyzja, z którą zgłosili się do mnie mieszkańcy miasta wskazuje, że urzędnicy wydający w Pana imieniu decyzje administracyjne dbają głownie o interes firm deweloperskich, nie dostrzegając jak te decyzje wpływają na życie zwykłych mieszkańców - napisała w interpelacji radna Wróblewska.

Prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek odniósł się do interpelacji radnej PiS po kilku tygodniach. Odpowiedź jest dosyć ogólnikowa. Twierdzi w niej, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy zawsze poprzedzone jest wykonaniem analizy urbanistycznej, a istnienie na danym terenie zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza dopuszczenia funkcji zabudowy wielorodzinnej.

- Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej i każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji - czytamy w odpowiedzi na interpelację.

Ponadto prezydent w odpowiedzi dodaje, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie jest aktem prawa miejscowego, a jego ustalenia są wiążące tylko dla terenów, gdzie uchwalone są miejscowe planu zagospodarowania, a nie dla decyzji administracyjnych takich jak decyzja o warunkach zabudowy.

Odpowiedź ratusza

O to na jakiej podstawie miasto wydało decyzję o warunkach zabudowy, zapytaliśmy w rzeszowskim ratuszu. Urzędnicy oczywiście również zapewniają, że wszystko odbyło się na podstawie sporządzonej analizy urbanistycznej.

- Na wskazanym terenie w sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu. W związku z tym, że w obszarze analizowanym są budynki 6, 4 i 2 kondygnacyjne, organ przyjął wysokość 11 metrów, co na pewno nie przekracza wysokości w obszarze analizowanym - informuje tłumaczy Artur Gernand z Kancelarii Prezydenta Rzeszowa.

Ratusz wskazuje, że od terenu planowanej inwestycji do wspomnianego wyższego budynku wielorodzinnego jest około 28 metrów w linii prostej. Urzędnicy odpowiadają również na zarzuty dotyczące tego, że planowany 11-metrowy budynek miałby zaburzyć ład przestrzenny tej części osiedla.

- W obszarze analizowanym już jest zabudowa o różnej formie i gabarytach w związku z powyższym brak jest podstaw do zarzutów o zaburzenia przez planowaną zabudowę ładu przestrzennego - zaznacza Artur Gernand.

Już po publikacji tego tekstu rzeszowski ratusz jednoznacznie zaprzeczył również sugestiom, które padły w interpelacji radnej Wróblewskiej i dotyczyły osobistych powiązań urzędników wydających decyzje o warunkach zabudowy z biurami projektowymi lub przedsiębiorcami budowlanymi którzy o nie występują.

- To nieprawdziwy i krzywdzący pracowników Urzędu Miasta Rzeszowa zarzut - zaznacza Artur Gernand z Kancelarii Prezydenta Rzeszowa.

Karol Woliński