Plan Ogólny Rzeszowa chyba nie tak szybko. Jakie skutki dla mieszkańców?

KATEGORIA: MIESZKAŃCY / 15 marca 2026

Fot. Maciej Terpiński

Kiedy możemy spodziewać się wprowadzenia w Rzeszowie nowego dokumentu planistycznego, czyli planu ogólnego miasta? Czy w związku z jego przygotowywaniem, przez nasze miasto znów przejdzie fala protestów, podobnie jak to mało miejsce kilka lat temu, gdy uchwalano nowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego? Wtedy protesty mieszkańców dotyczyły tego, że w studium spore fragmenty osiedli przyłączonych do Rzeszowa określono mianem terenów zielonych, co mogło komplikować możliwość ich zabudowy. Protesty udało się zażegnać, gdy prezydent Fijołek zgodził się w końcu określić w dokumencie te tereny mianem zielonych terenów ekologicznych z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. Jak jednak słyszymy, w przypadku nowego planu ogólnego, który ma zastąpić studium, taki dwuznaczny zapis może być niemożliwy. I znów może wrócić dyskusja o terenach zielonych wyłączonych z zabudowy.

Czy nowe zasady budowlane wywołają protesty mieszkańców?

Zgodnie z reformą ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym samorządy są zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych do 30 czerwca tego roku. Niewykluczone, że czas na uchwalanie planów wydłuży się nieco, rząd chce dać samorządom dodatkowe 2 miesiące. Co ważne, po ostatecznym terminie na przyjęcie planu, samorządy, które nie uchwalą tego dokumentu, nie będą miały możliwości rozpoczęcia procedury uchwalania nowych miejscowych planów zagospodarowania. Nie będą też mogły rozpatrywać nowych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc uchwalenie planu ogólnego będzie najogólniej mówiąc, niezbędne do rozwoju budownictwa w mieście.

Istotną kwestią jest również to, że w przypadku przyjęcia planu ogólnego wuzetki będzie można wydawać tylko w tzw. strefach uzupełnienia zabudowy. A te będą wyznaczane w planie według sztywnych zasad zapisanych w ustawie. W dużym uproszczeniu obszarem uzupełnienia zabudowy będzie teren, na którym zgrupowano minimum 5 budynków położonych w odległości nie większej niż 100 metrów od siebie.

Głównym celem reformy, która wprowadza plany ogólne, ma być ograniczenia zjawiska rozpraszania zabudowy miast, wymuszając ich większą zwartość, co ogranicza koszty budowy nowej infrastruktury. Dlatego oprócz stref uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym pojawia się kwestia planowania terenów mieszkaniowych zgodnie z prognozą demograficzną opartą o dane GUS. Innymi słowy, nowych terenów mieszkaniowych w mieście nie może być znacznie więcej niż przewidywany wzrost liczby mieszkańców.

Rzeszów prace nad planem ogólnym rozpoczął w 2024 roku. To wtedy mieszkańcy mogli składać swoje wnioski dotyczące przeznaczenia danego terenu zanim powstanie ostateczna wersja dokumentu.

Strojny: Rzeszów skazany na obszary uzupełnień

Według wiceprzewodniczącego Rady Miasta Rzeszowa Jacka Strojnego biorąc pod uwagę wspomniane okoliczności, kwestia spokojnego przyjęcia przez Rzeszów planu ogólnego może stać pod znakiem zapytania.

- Trudno mi powiedzieć czy będą protesty, jak w przypadku studium. Ale biorąc pod uwagę, że Rzeszów jest pokryty planami miejscowymi tylko w 16 procentach, to jesteśmy skazani na wyznaczanie obszarów uzupełnienia zabudowy. Tylko tam po uchwaleniu planu ogólnego będzie można wydawać warunki zabudowy - zaznacza Strojny.

To zdaniem radnego RdR może prowadzić do sytuacji, w której wiele działek lub ich część nieco oddalone od innych budynków, mogą znaleźć się poza obszarami i nie będzie można na nich uzyskać warunków zabudowy.

„Milcząca metoda”

Strojny zarzuca władzom miasta, że od wielu miesięcy w temacie planu ogólnego jest cicho, nie zorganizowano żadnej akcji informacyjnej, która miałaby wyjaśniać mieszkańcom wszelkie aspekty dotyczące planu ogólnego.

- Główny mój zarzut jest taki, że próbujemy to przeprowadzić milczącą metodą, tak jak przy studium. Na razie to wygląda tak, że część mieszkańców złożyło sobie wnioski o warunki zabudowy na obecnych zasadach i z tego część pewnie takie decyzje uzyskała, a inna nie. To po stronie miasta jest przygotowanie ludzi do wprowadzenia takich zmian - dodaje Strojny.

Strojny w ostatnim czasie wyszedł z apelem do prezydenta Konrada Fijołka, by ten rozpoczął spotkania z mieszkańcami w sprawie planu ogólnego, a do samych Rzeszowian, o to by zainteresowali się losem własnych działek.

Dyskusja publiczna nad projektem Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Rzeszowa, jaka odbyła się 30 czerwca 2022 r. z mieszkańcami na Podpromiu.
Fot. Paweł Bialic

Kultys: Pośpiech z planem może obrócić się przeciw mieszkańcom

Robert Kultys, radny Prawa i Sprawiedliwości, który kieruje Komisją Gospodarki Przestrzennej w Radzie Miasta Rzeszowa, twierdzi, że problem nie leży w braku akcji konsultacyjnej proponowanej przez Jacka Strojnego. Jego zdaniem mieszkańcy w zdecydowanej większości zdają sobie sprawę z nadchodzących zmian, natomiast to, co w końcu mieszkańcy chcieliby wiedzieć, to jakie konkretne ustalenia w nowym planie ogólnym będą dotyczyły ich działek, a do tego potrzebne by były nie konsultacje informujące o samej procedurze, ale wyłożenie projektu planu ogólnego do publicznego wglądu.

- Takie pośpieszenie się z procedurą planu ogólnego paradoksalnie mogłoby okazać się niekorzystne dla mieszkańców. Są dwa powody. Pierwszy to ogrom złożonych przez mieszkańców wniosków o warunki zabudowy, które wciąż oczekują na rozpatrzenie, drugi to oczekiwanie na nowe dane Głównego Urzędu Statystycznego za 2025 rok, które pojawią się dopiero w czerwcu - powiedział Robert Kultys.

Radny PiS tłumaczy, że miejscy urbaniści pracując nad planem, muszą obecnie opierać się na danych jeszcze sprzed roku. Nowe dane GUS-u mogą pozwolić na przeznaczenie nieco większej ilości terenów miasta pod budownictwo mieszkaniowe, a na tym najbardziej zależy właścicielom działek, zwłaszcza na terenach przyłączonych.

- Jeśli natomiast chodzi o złożone do Wydziału Architektury wnioski o wuzetki, to sama ich liczba świadczy, że mieszkańcy doskonale wiedzą o nadchodzącej zmianie prawa. W poprzednich latach było to średnio po 1,2 tys. wniosków rocznie, a w 2024 roku, gdy miasto ogłosiło rozpoczęcie prac nad planem ogólnym, było ich już 1,8 tys. Natomiast w 2025 roku liczba ta wzrosła aż do 4,2 tys. Zostało jeszcze kilka miesięcy, więc osoby, które są zainteresowane uzyskaniem warunków zabudowy na starych zasadach, również powinny złożyć takie wnioski - tłumaczy Robert Kultys.

Kiedy wyłożenie planu ogólnego i kiedy jego uchwalenie?

Jak powiedział nam Robert Kultys, najważniejsze jest jednak to, że grubo ponad połowa wniosków mieszkańców o wuzetki z ubiegłego roku wciąż czeka w długiej kolejce na rozpatrzenie. Gdy dodamy do tego jeszcze wnioski, które wpłyną do lata tego roku, to rozpatrzenie i wydanie tych kilku tysięcy wuzetek może potrwać co najmniej do końca tego roku.

- Nie mam złudzeń, że Wydział Architektury nagle będzie miał zdwojoną przepustowość. Wnioskodawcom niestety nie pozostaje nic innego jak cierpliwie czekać. W takiej więc sytuacji, gdyby miasto już teraz przyśpieszyło procedurę nad planem ogólnym, wyłożyło go do publicznego wglądu i uchwaliło w ustawowym terminie do końca czerwca czy sierpnia, to setki, może nawet 2 tys. mieszkańców pozostałoby bez rozpatrzenia ich wniosków o wuzetki - powiedział Robert Kultys.

Kiedy zatem możemy spodziewać się wyłożenia projektu planu ogólnego do publicznego wglądu, tak by mieszkańcy mogli zapoznać się z zapisami dla terenów swoich działek i zgłaszać ewentualne uwagi? No i kiedy plan ogólny wejdzie w życie?

- Termin wyłożenia zależy od urbanistów z Biura Rozwoju i ostatecznie od decyzji prezydenta miasta ale biorąc wszystkie okoliczności pod uwagę, to przypuszczam, że będzie to nie wcześniej niż na jesieni tego roku, natomiast główna debata nad uchwaleniem planu ogólnego to być może dopiero pierwsza połowa przyszłego roku - mówi Robert Kultys.

Dyrektor BRMR: Trwa rozpatrywanie wniosków

O to, na jakim etapie są prace nad planem ogólnym i kiedy planowane jest jego publiczne wyłożenie, zapytaliśmy także w rzeszowskim ratuszu. Dyrektor Biura Rozwoju Miasta Rzeszowa Barbara Pujdak poinformowała nas, że nadal trwa rozpatrywanie wniosków mieszkańców do planu ogólnego.

- Po ich analizie Prezydent Miasta zdecyduje o ewentualnym wprowadzeniu zmian do projektu przed przekazaniem go do uzgodnień i kolejno konsultacji społecznych. Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa sprawdza wyznaczone strefy planistyczne i dostosowywanie ich do nowych wytycznych przekazanych przez ministerstwo - zaznacza dyrektor BRMR, która potwierdziła przy tym przewidywania radnego Roberta Kultysa, że projekt planu ogólnego Rzeszowa powinien być opublikowany dopiero na przełomie 3 i 4 kwartału tego roku.

Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa zapowiada także przeprowadzenia kampanii informacyjnej dotyczącej założenia ogólnopolskiej reformy planowania przestrzennego oraz konkretne przełożenie na projekt planu ogólnego Rzeszowa.

- Planowana jest bogata kampania informacyjna dla mieszkańców Rzeszowa, wyjaśniająca to czym jest plan ogólny, czym są strefy planistyczne i profile funkcjonalne, obszary uzupełnienia zabudowy oraz gminne standardy urbanistyczne - parametry zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wskaźniki intensywności zabudowy, wysokości budynków oraz minimalne udziały powierzchni biologicznie czynnej - zaznacza Barbara Pujdak.

„Plan ogólny będzie można zmieniać”

A co ze strefami uzupełniania zabudowy, które budzą obawy związane z ograniczeniem możliwości zagospodarowania części terenów?

- Plan ogólny faktycznie kładzie duży nacisk na racjonalne gospodarowanie przestrzenią, co wiąże się z priorytetem dla zabudowy zwartej. Warto spojrzeć na tę sytuację z szerszej perspektywy, bo plan ogólny to dokument żywy, a nie zapis „raz na zawsze”. Plan ogólny, będzie można zmieniać w zależności od potrzeb - zaznacza Barbara Pujdak, dodając, że obszary uzupełnień zabudowy będą zmieniane przy cyklicznych korektach planu ogólnego.

- Podsumowując, nawet jeśli dziś działka znajdzie się „tuż za linią”, wykreśloną zgodnie z przepisami prawa w planie ogólnym, to naturalny rozwój miasta sprawi, że z czasem ta linia się przesunie, obejmując nowe tereny jako grunty budowlane - dodaje dyrektor BRMR.

Karol Woliński