Są plany przebudowy dużej części miasta. Inwestorzy zaczynają stosować ZPI

KATEGORIA: INWESTYCJE / 6 lipca 2026

Widok ogólny zagospodarowania terenów przy ul. Torowej. Po lewej widoczne dwa wieżowce pierwszego etapu inwestycji.
Proj. MWM Architekci.

Jeden z zaniedbanych fragmentów przestrzeni Rzeszowa, położony na osiedlu Króla Augusta pomiędzy ul. Torową a linią kolejową Rzeszów-Kolbuszowa, ma szansę na całościowe przekształcenie i na powstanie w tym miejscu nowego osiedla zabudowy biurowej, usługowej i mieszkaniowej. Jeden z inwestorów chce rozpocząć ten proces przy pomocy Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI).

Właściciel części tego terenu, Grupa 3 Invest Sp. z o.o. złożyła do miasta wniosek o możliwość wykonania we własnym zakresie projektu miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego, którego celem byłoby umożliwienie wybudowania przez inwestora w północnej części tego terenu, przylegającej do Alei Wyzwolenia, dwóch wieżowców o wysokości 55 m. Wieżowce mają stanowić zespół, w którego skład wejdzie 2.246 m kw. powierzchni usługowej, 2.125 m kw. powierzchni biur oraz 15.544 m kw. powierzchni mieszkań. Wstępne szacunki określają, że w kompleksie znajdzie się około 300 mieszkań obsługiwanych przez dwukondygnacyjny parking podziemny.

Roboczy szkic dwóch wieżowców – dominant przy wjeździe do terenów przy ul. Torowej.
Proj. MWM Architekci.

Opisane dwa wysokie budynki to zaledwie pierwszy etap możliwej budowy osiedla, które powinno docelowo przeistoczyć tę część miasta. Całość koncepcji urbanistycznej dla szerszego, zaniedbanego terenu miasta opracowała rzeszowska pracownia MWM Architekci. Na południe od pierwszego etapu koncepcja przewiduje powstanie około 10 kolejnych budynków o funkcji usługowej lub mieszkaniowej ze sporą ilością zieleni i placami zabaw. Dokładne rozplanowanie budynków, wysokości i funkcje będą mogły być określone po zdeklarowaniu się właścicieli tych terenów, co do możliwych ram nowych inwestycji. Aktualnie w większości znajdują się tam parterowe baraki i magazyny.

- Realizacja pierwszego etapu inwestycji przy ul. Torowej przy jednoczesnym objęciu atrakcyjną komercyjnie koncepcją inwestycyjną większego obszaru ma być impulsem, który uruchomi przekształcenia całego rejonu i pozwoli na dalsze rozmowy właścicieli terenów z miastem na temat kontunuowania inwestycji - powiedział nam Maciej Łobos z pracowni MWM Architekci

Jeśli rada miasta na najbliższej sesji zgodzi się na zaproponowaną koncepcję, to przygotowany przez inwestora projekt planu miejscowego dla pierwszego etapu inwestycji zostanie skierowany do uzgodnień i po podpisaniu przez inwestora z miastem umowy na wykonanie dla miasta towarzyszącej inwestycji drogowej, plan ten będzie mógł być uchwalony do końca roku.

Widok ogólny zagospodarowania terenów przy ul. Torowej. Z opisem podstawowych rozwiązań. Po lewej widoczne dwa wieżowce pierwszego etapu inwestycji.
Proj. MWM Architekci.

W zaproponowanym offsecie inwestor chce gruntownie przebudować sto kilkadziesiąt metrów ulicy Torowej dostosowując ją do przyszłej obsługi komunikacyjnej całego osiedla. Dodatkowo ma powstać także ogólnodostępny ciąg pieszo-rowerowy na gruncie inwestora. Szczegóły nakładów inwestora na budowę elementów infrastruktury miejskiej mają zostać określone pomiędzy inwestorem a prezydentem miasta w tzw. umowie urbanistycznej. Inwestor ocenia też, że po zrealizowaniu pierwszego etapu roczne dochody miasta z podatku od nieruchomości z tej inwestycji wyniosą 380-550 tys. złotych.

Co z zainteresowaniem terenami do przekształceń?

Cały wspomniany teren przy ul. Torowej został określony w uchwalonym kilka lat temu Studium miasta Rzeszowa jako teren wymagający niezbędnego przekształcenia. Dokument ten określił w Rzeszowie kilka takich zaniedbanych terenów. Ze względu na swoje położenie są one bardzo wartościowe w przestrzeni miejskiej, ale ich obecne zagospodarowanie daleko odbiega od ich znaczenia przestrzennego. Stąd dla polepszenia wizerunku miasta zostały one w studium określone jako wymagające istotnej przebudowy.

Takimi wymagającymi terenami określono też m.in. poprzemysłowe tereny firmy Zelmer przy ul. Langiewicza, czy tereny starej zabudowy usługowej przy alei Rejtana. W wielu z tych terenów studium przewiduje możliwość lokalizacji także budynków wysokich.

Jak dotąd inwestorzy prywatni nie kwapili się do przebudowy takich wymagających obszarów miasta, najczęściej wybierając na inwestycje atrakcyjniejsze pojedyncze działki niezabudowane. Teren przy ul. Torowej jest jednym z pierwszym terenów do przekształceń, o ile nie pierwszym, dla którego pokuszono się w ostatnim czasie o stworzenie rozległej koncepcji urbanistycznej.

Dlaczego to inwestor przygotowuje plan miejscowy?

Całe postępowanie dla terenu przy ul. Torowej ma zostać przeprowadzone w ramach nowego instrumentu prawnego, jakim jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). To pierwsza taka procedura realizowana w Rzeszowie. Nowością w niej jest to, że to inwestor, a nie Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa przygotowuje projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscy urbaniści mają za zadanie jedynie sprawdzić zgodność projektu planu z zapisami Studium miasta Rzeszowa i przeprowadzić procedurę uzgodnienia projektu i wyłożenia go do publicznego wglądu.

Procedura ZPI zakłada, że w zamian za możliwość przygotowania własnego projektu planu, inwestor każdorazowo ma zobowiązać się w tzw. umowie urbanistycznej z miastem do wykonania jakiejś inwestycji towarzyszącej, która ma służyć ogólnomiejskim potrzebom publicznym.

Na przeprowadzenie ZPI dwukrotnie zgodę musi wyrazić rada miasta - w pierwszym kroku akceptując ogólną koncepcję i na końcu w drugim kroku uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do którego załącznik stanowić będzie wspomniana umowa urbanistyczna.

Rzut zagospodarowania poziomu parterów możliwego osiedla przy ul. Torowej. Po lewej widoczne partery usługowe pierwszego etapu inwestycji.
Proj. MWM Architekci.

Jak napisałam, wniosek Grupy 3 Invest Sp. z o.o. jest pierwszym takim procedowanym w Rzeszowie. W międzyczasie do wniosku Grupy 3 Invest Sp. z o.o. dołączyły dwa inne wnioski o ZPI: jeden o wybudowanie budynku magazynowo-handlowo-biurowego, drugi o wybudowanie zespołu budynków handlowo-usługowych. Na najbliższej sesji Rady Miasta Rzeszowa, we wtorek 7 lipca, radni mają się wypowiedzieć nad przeprowadzeniem całości tych trzech procedur. Dowiedzieliśmy się, że wszystkie trzy wnioski mają już pozytywne jednomyślne opinie radnych Komisji Gospodarki Przestrzennej Rady Miasta.

Barbara Kędzierska