Deweloperzy dołożą się do budowy miejskich dróg. A co z cenami mieszkań?

KATEGORIA: RZESZÓW / 8 kwietnia 2025

Rozpoczęcie budowy nowej drogi na rzeszowskim osiedlu Kotuli w listopadzie 2022 r. Swój wkład do realizacji inwestycji dołożyła firma deweloperska budująca w tym rejonie miasta mieszkania
Fot. Karol Woliński

Deweloperzy, którzy planują budowę mieszkań w Rzeszowie będą musieli dokładać się do budowy lub przebudowy dróg, które mają obsługiwać ich inwestycje. To efekt zarządzenia wprowadzonego przez prezydenta Rzeszowa Konrada Fijołka. Co na to prywatni inwestorzy?

Deweloperzy się dołożą

Partycypacja prywatnych inwestorów w poprawę miejskiej infrastruktury drogowej nie będzie w Rzeszowie nowością. Tego typy umowy miasto w ostatnich latach miało już zawierać. Chodziło m.in. o rozbudowę ul. Granicznej, co było warunkiem powstania pobliskiego osiedla realizowanego przez firmę DevelopRes czy rozbudowę fragmentu ul. Załęskiej, do której dołożyła się firma odpowiedzialna za budowę centrum dystrybucyjnego sieci Stokrotka. Ratusz podaje, że wartość inwestycji realizowanych przez prywatnych inwestorów na podstawie takich umów w ostatnich kilku latach to około 23,5 mln zł.

Już niedługo udział deweloperów w budowie i rozbudowie rzeszowskich dróg ma być stałą i usystematyzowaną praktyką. Takie rozwiązania działają już w innych polskich miastach. Niedawno wdrożono taki system w Krakowie.

W Rzeszowie zasady dotyczące udziału deweloperów w inwestycjach drogowych zostały zawarte w zarządzeniu prezydenta miasta wydanym końcem marca.

- Przez ostatnie kilka miesięcy pracowaliśmy nad rozwiązaniem tej kwestii i ujednoliceniem zasad, które będą obowiązywać wszystkie firmy budujące bloki mieszkalne, czy też szeregówki, biurowce, obiekty handlowe, usługowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe - poinformował niedawno prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek w mediach społecznościowych.

Co w zarządzeniu?

Zarządzenie przewiduje, że każdy podmiot, który zamierza zrealizować inwestycję niedrogową (budynek mieszkalny, usługowy czy biurowy) w przypadku, gdy ta będzie wymagała budowy czy rozbudowy dróg, ma być zobowiązany do partycypacji w ich wykonaniu.

Będzie to dotyczyło zarówno inwestycji na terenach, gdzie pozwolenie na budowę można uzyskać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jak i na podstawie planu zagospodarowania.

Głównym podmiotem odpowiedzialnym za realizację postanowień zarządzenia będzie Miejski Zarząd Dróg w Rzeszowie. To właśnie ta jednostka w procedurze uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy wydaje uzgodnienia dotyczące obsługi komunikacyjnej planowanych budynków.

Uzyskanie takiego uzgodnienia musi być poprzedzone przedstawieniem przez inwestora koncepcji obsługi transportowej i określeniem wpływu planowanej inwestycji na istniejący układ komunikacyjny. Po weryfikacji tego dokumentu MZD przygotowuje umowę dotyczącą budowy lub przebudowy drogi przez inwestora w określonym zakresie. Dopiero po jej zawarciu deweloper będzie mógł wnioskować o uzyskanie pozwolenia na budowę. Procedura w przypadku obowiązującego planu zagospodarowania ma być bardzo podobna tylko nieco krótsza, bo nie będzie konieczności składania wniosku o uzyskanie WZ.

Zarządzenie przewiduje również sytuację, w której planowany układ drogowy mający obsługiwać prywatną inwestycję pokrywa się z zamierzeniami inwestycyjnymi miasta. W takim przypadku deweloper będzie zobowiązany do partycypacji w kosztach miejskiej inwestycji.

Do współpracy z deweloperami przy realizacji inwestycji drogowych powołano Zespół konsultacyjno-negocjacyjny, w skład którego wchodzą przedstawiciele Miejskiego Zarządu Dróg w Rzeszowie, Wydziału Architektury, Biura Architekta Miasta i Relacji Inwestorskich, Biura Gospodarki Mieniem Miasta Rzeszowa i Skarbnika Miasta Rzeszowa.

Władze miasta określiły również dokładne stawki, na podstawie których liczony będzie udział dewelopera w realizacji inwestycji drogowej. Mają one być z każdym rokiem waloryzowane.

W 2025 roku prezentują się następująco. Są to wartości netto.

1. Zabudowa mieszkaniowa i hotelowa: 250 zł/m2

2. Zabudowa biurowa: 100 zł za m2

3. Pozostała zabudowa (tj. handlowa, usługowa i inna) 500 zł/m2

4.Opłaty dodatkowe:

a) miejsce postojowe dla samochodu osobowego w zabudowie hotelowej, biurowej i usługowej 12 500 zł za miejsce,

b) miejsce postojowe lub dok dla pojazdów ciężarowych 25 000 zł za miejsce.

Będą wyższe ceny?

Rzeszowscy deweloperzy kierunek działań władz miasta przyjmują raczej chłodno. Twierdzą, że założenia systemu partycypacji w inwestycjach drogowych nie były z nimi uzgadniane.

- Rozumiemy punkt widzenia miasta w kwestii wprowadzenia takich regulacji, bo to sprawiedliwe, że budując mieszkania, dokładamy się do budowy dróg, którymi będą jeździć mieszkańcy, ale z drugiej strony czujemy się w pewien sposób partnerami miasta, inwestujemy tutaj, szkoda, że nie przedstawiono nam wcześniej tych założeń - mówi jeden z rzeszowskich deweloperów.

Oprócz tego pojawia się ryzyko wzrostu cen za mieszkania.

- Wszystko zależy od tego jakie nakłady trzeba będzie ponieść na budowę drogi i jak dużą mamy inwestycję mieszkaniową. Ale to oczywiste, że wyższe nakłady inwestycyjne przełożą się na wyższe ceny lokali dla klientów. W przypadku mniejszych inwestycji na przykład szeregówek, cena za metr jest niższa, bo koszt budowy jest niższy. Jak ktoś będzie chciał sprzedać szeregówkę to dodatkowe nakłady na budowę drogi będą komplikować sprawę - dodaje kolejny inwestor.

Zarządzenie prezydenta Rzeszowa dotyczące zasad partycypacji deweloperów w budowie dróg będzie obowiązywać od końca kwietnia.

Karol Woliński