Kolejny Lex deweloper. Kiedy Rzeszów będzie miał standardy urbanistyczne?

KATEGORIA: INWESTYCJE / 1 stycznia 2024

Projekt inwestycji przy ul. Ceramicznej.
FORM Architekci

Firma deweloperska DROM będzie mogła zbudować przy ul. Ceramicznej w Rzeszowie (w pobliżu strefy ekonomicznej Dworzysko) dwa 6-piętrowe bloki mieszkalne. Zgodę na realizację takiej inwestycji w oparciu o ustawę lex deweloper wydała Rada Miasta Rzeszowa.

Przedstawiony na radzie miasta projekt uchwały wywołał ożywiona debatę radnych, w której początkowo wyrażali oni zastrzeżenia do różnych szczegółowych rozwiązań projektu. W końcu dyskusja skoncentrowała się istotniejszym temacie, bo na braku w Rzeszowie opracowanych standardów urbanistycznych, które obowiązywałyby przy wydawaniu pozwoleń na budowę wszystkich inwestorów.

Wniosek firmy DROM dotyczył budowy dwóch bloków mieszkalnych przy ul. Ceramincznej na Dworzysku, liczących 138 lokali mieszkalnych i dodatkowe lokale usługowe w parterach. Budynki miałyby mieć 7 kondygnacji naziemnych i jedną podziemną garażową. Inwestor przy okazji zaproponował miastu darowiznę 26 arów ze swojej działki pod realizację zaplanowanej przez miasto pobliskiej drogi zbiorczej.

Andrzej Dec: to patodeweloperka

Propozycja budowy dwóch bloków nie przypadła do gustu przewodniczącemu Rady Miasta Rzeszowa Andrzejowi Decowi z Koalicji Obywatelskiej.

- Projekt, który został nam przedstawiony jest złej jakości. Nie przedstawiono analizy zacienienia, duża liczba mieszkań jest jednostronna, co oznacza, że okna są tylko na jednej ścianie. Obiekty mają mieć tylko po jednej windzie - wyliczał Andrzej Dec.

- Może to zbyt radykalne, ale dla mnie to typowy przykład patodeweloperki - nie gryzł się w język Dec.

Przewodniczący Rady Miasta apelował do radnych, by wstrzymać się z głosowaniem nad projektem i dogłębniej go przeanalizować. Zaznaczył, że ma świadomość braku czasu, bo ustawa lex deweloper przewiduje określone terminy w jakich rada musi zająć stanowisko w tej sprawie. Dlatego zaproponował, aby tym razem rada zagłosowała przeciw i odrzuciła ten projekt. Dec zwrócił też uwagę, że prezydent skierował projekt pod obrady rady miasta, mimo iż nie został on zaakceptowany przez organ doradczy prezydenta, czyli MKUA. Przypomniał też, że miasto miało opracować własne standardy urbanistyczne do stosowania w budownictwie.

Radni: poprzeczkę trzeba postawić wyżej

Inni radni również mieli sporo uwag do wniosku. Waldemar Kotula z PiS podkreślał, że wysokość mieszkań wyniesie jedynie około 2,55 metra, co ledwo przekracza dolną dopuszczalną wysokość 2,5 m dla mieszkań. Jego klubowy kolega Grzegorz Koryl wskazywał na nienajlepszy stan dróg w okolicy planowanej inwestycji.

Projekt inwestycji przy ul. Ceramicznej.
FORM Architekci

- Powinniśmy stawiać wyżej poprzeczkę, jeżeli chodzi o takie wnioski, a inwestorzy na pewno sobie z tym poradzą - dodał radny Koryl.

Z drugiej strony pojawiały się głosy, że inwestor przedstawił projekt zgodny z prawem i nie ma podstaw, by go odrzucić.

- Inwestor spełnił przy opracowaniu projektu wszelkie wymogi formalno-prawne, w związku z tym ciężko mi wewnętrznie głosować przeciw tej uchwale - mówił wiceprzewodniczący Tomasz Kamiński z Rozwoju Rzeszowa.

Prezydent Fijołek: trudno mieć pretensje do inwestora

Do dyskusji włączył się prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek, który twierdził, że również podziela wątpliwości MKUA i części radnych, co do jakości projektu. Podkreślał jednak, że nie można winić dewelopera za to, że przygotował taki, a nie inny projekt, skoro miasto wcześniej nie wypracowało konkretnych wytycznych w tej kwestii.

- Trudno mieć pretensje do inwestora za to, że zaprojektował coś na podstawie wytycznych ustawowych, bo nie miał od nas sygnału, że musi się trzymać naszych standardów. Stąd zdecydowałem się przedłożyć ten projekt pod głosowanie - powiedział prezydent Rzeszowa.

Prezydent Fijołek w odpowiedzi na apele radnych, zadeklarował że trwają już prace nad wypracowaniem wspominanych standardów urbanistycznych.

Robert Kultys: Standardy powinny dotyczyć wszystkich

Dyskusję nad wnioskiem dewelopera dotyczącym budowy bloków na ul. Ceramicznej uzupełnił radny PiS Robert Kultys, przewodniczący Komisji Gospodarki Przestrzennej, z zawodu architekt.

- Rozumiem krytyczne opinie kolegów, a także opinię MKUA, bo mimo że zabrzmi to banalnie, to ja też bym to inaczej zaprojektował. Tylko pytanie, czy miasto może wymagać od jednego projektu idealnych standardów, skoro do tej pory nie opracowało takich standardów obowiązujących innych inwestorów - zauważył Robert Kultys opierając się na przykładzie wspomnianej już wysokości mieszkań w zaproponowanym przez dewelopera projekcie.

- W tym przypadku wysokość mieszkań to jakieś 2,55 metra. Najczęściej buduje się natomiast mieszkania wysokości ok. 2,6 m lub troszkę wyżej. Ale prawo dopuszcza wysokość 2,5 m i jeżeli ten projekt zostałby złożony z wnioskiem o pozwolenie na budowę w normalnym trybie, to nikt nie miałby go prawa odrzucić – tłumaczył radny PiS.

Radny Kultys dodał, że chcąc zastosować nieco bardziej wyśrubowane zasady dotyczące projektowania budynków w mieście, to powinny one obowiązywać wszystkich inwestorów. Według niego stawianie wyższych wymogów wybiórczo pojedynczym inwestorom, będzie oznaczało, że się ich dyskryminuje, bo stwarza im gorsze warunki funkcjonowania na rynku.

- Problem leży w braku standardów obowiązujących wszystkich. Prezydent miasta powinien zadbać, aby te standardy urbanistyczne jak najszybciej w Rzeszowie opracować i w końcu wprowadzić. W przeciwnym razie przy każdej nowej inwestycji będziemy narzekać, że nie podoba nam się ten czy inny jej szczegół, mimo że jest zgodny z prawem - podkreślił Kultys.

Projekt inwestycji przy ul. Ceramicznej.
FORM Architekci

Po żywiołowej dyskusji radni przeszli do głosowania. Za uchwałą w sprawie zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ul. Ceramicznej zagłosowało 17 radnych (cały klub Rozwoju Rzeszowa i trzech radnych Koalicji Obywatelskiej, wstrzymało się 9 radnych (cały klub PiS). Przeciw był tylko przewodniczący Andrzej Dec. Zgoda Rady Miasta oznacza, że inwestor będzie miał teraz otwartą drogę do uzyskania pozwolenia na budowę.

Doświadczenia Lex deweloper w Rzeszowie

W Rzeszowie wniosków o realizację inwestycji w oparciu o lex deweloper było już kilka. W zeszłym roku zgodę na budowę sześciu budynków w rejonie ul. Technologicznej na Dworzysku uzyskał jeden z krakowskich deweloperów, choć już wtedy radni mieli pewne krytyczne uwagi co do projektu.

Lex deweloper, czyli specustawę mieszkaniową mającą ułatwić inwestorom stawianie nowych bloków, wprowadzono w 2018 roku. Dzięki temu rozwiązaniu deweloperzy mogą starać się o zgodę rady gminy na realizację inwestycji bez konieczności trzymania się szczegółowych zapisów uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja musi być jedynie zgodna z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Rozwiązanie takie miało posłużyć przede wszystkim spowodowaniu większej podaży mieszkań na rynek, których wciąż w polskich miastach jest za mało w porównaniu z liczbą mieszkańców.

Wokul