W Rzeszowie ma powstać 28 tysięcy mieszkań. Czy miasto jest na to gotowe?

KATEGORIA: INWESTYCJE / 13 maja 2025

Fot. Karol Woliński

Aż 91 inwestycji deweloperskich, w ramach których w Rzeszowie w kolejnych latach powstać miałoby 28 tys. mieszkań. Takie szacunki wynikają z analizy opracowanej przez szefa Komisji Gospodarki Przestrzennej w Radzie Miasta Roberta Kultysa. Czy miasto jest przygotowane pod kątem obsługi takiej skali inwestycji?

Perspektywa rozwoju rynku mieszkaniowego

Kwestia planów dotyczących realizacji inwestycji mieszkaniowych w Rzeszowie była tematem poniedziałkowego (12 maja) posiedzenia Komisji Gospodarki Przestrzennej Rady Miasta Rzeszowa. Pojawili się na niej oczywiście rzeszowscy radni, był też prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek oraz deweloperzy, którzy mają w planach budować kolejne mieszkania w stolicy Podkarpacia.

Wszyscy mieli okazję wysłuchać prezentacji szefa wspomnianej komisji, radnego Roberta Kultysa (Prawo i Sprawiedliwość) z zawodu architekta, który pokazał jak na ten moment wygląda kwestia perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego w Rzeszowie. Chodzi oczywiście o budownictwo wielorodzinne.

- To podsumowanie informacji, które zdołałem w ostatnim czasie zebrać. Dane będą w niektórych przypadkach w przybliżeniu, ale chodzi o pokazanie perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego. Tak by władze miasta, Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa, radni i uczestnicy życia inwestycyjnego wiedzieli w jakiej sytuacji się znajdujemy - stwierdził na początku Kultys.

Jak tłumaczył Robert Kultys, w prezentacji uwzględnił on inwestycje mieszkaniowe, które są już w trakcie realizacji oraz te, które mają już pozwolenie na budowę, uzgodnienie ZUD (Zespołu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej), opracowaną koncepcję wraz z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, opracowaną koncepcję z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W raporcie nie ma natomiast mowy o inwestycjach, które jedynie są wstępnym zamysłem, ale nie ma dla nich uruchomionych procedur administracyjnych. Kultys zaznaczył też, że z informacji zebranych od inwestorów wynika, że wszystkie te inwestycje nie powstaną od razu, lecz są etapowane na wiele lat, a ich sukcesywna realizacja będzie uzależniona od chłonności rzeszowskiego rynku na nowe mieszkania.

Fot. Karol Woliński

Gdzie będą budować mieszkania?

Prezentacja zawierała spis planowanych inwestycji mieszkaniowych, które ulokowano w kilkunastu częściach miasta. Przy każdej inwestycji pojawiała się informacja z przewidywaną wartością wskaźnika PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania) oraz liczbą mieszkań.

Przykładowo na osiedlu Kotuli przy ul. Pańskiej w rejonie drogi ekspresowej S19 w planie jest budowa aż 4,8 tys. mieszkań. Zdecydowanie najmocniej planuje tam inwestować spółka ADMA, która myśli o budowie prawie 3 tys. lokali. Oprócz tego swoje przedsięwzięcia planuje również Apklan (1,4 tys. mieszkań) i Capital Towers (250 mieszkań). Nie można też zapominać o spółdzielni Projektant, która w poprzednich latach odpowiadała za sporą część inwestycji mieszkaniowych w tej części Rzeszowa, a teraz chce zbudować 240 mieszkań.

Innym miejscem, które w przyszłości będzie pod ogromnym naporem inwestycyjnym, jest teren przy ul. Podwisłocze, okolice siedziby Oddziału TVP w Rzeszowie oraz przy al. Rejtana. Pierwszy wieżowiec nad Wisłokiem już został zbudowany przez firmę Hartbex. Budować tam zamierzają teraz przede wszystkim NG Development (1500 mieszkań), Apklan (480 mieszkań), a bardziej przy al. Rejtana także Bryksy (350 mieszkań). Pod znakiem zapytania stoi natomiast inwestycja Resovia Sky, która miała być oddana do użytku w tym roku. W planach była budowa 380 mieszkań. Osoby, które zapłaciły za lokale na razie oglądają dziurę w ziemi w związku z problemami finansowymi inwestora.

Kolejna część Rzeszowa w której będzie się sporo budowało, to oczywiście Staromieście. Tam największym inwestorem jest DevelopRes, który planuje kolejne etapy rozbudowy osiedla Bella Dolina (1 tys. mieszkań), a do tego myśli również o budowie kolejnego na Brzeźniku. Do tego dochodzą plany spółdzielni Zodiak na budowę kolejnych 800 lokali czy dewelopera BOZ (380 mieszkań). Łącznie na Staromieściu w planie jest budowa 3,7 tys. lokali, czyli 187 tys. m kw. PUM.

Nowe bloki planowane są również m.in. w Śródmieściu, w okolicy ronda Pobitno, na Dworzysku, czy nad rzeszowskim zalewem. Charakterystyczne jest to, że zdecydowana większość planowanych inwestycji ma być ulokowana na terenie „starego” Rzeszowa, czyli poza terenami przyłączonymi do stolicy Podkarpacia w ostatnich kilkunastu latach.

Fot. Oprac.: Robert Kultys

28 tys. mieszkań i co dalej?

Ostatecznie w prezentacji znalazło się 91 inwestycji mieszkaniowych. Z każdym kolejnym slajdem wzrastała łączna wartość wskaźnika PUM i liczba mieszkań. Ostatecznie stanęło na 1,4 mln m kw. PUM i ponad 28 tys. lokali mieszkalnych.

- Taka skala rodzi konieczność przemyślenia kilku spraw przez Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa, prezydenta oraz samych inwestorów - stwierdził radny Robert Kultys.

Na co zwracał uwagę szef Komisji Gospodarki Przestrzennej? W pierwszej kolejności na to, że 30 tys. nowych mieszkań tylko w budownictwie wielorodzinnych oznacza, że powinno zamieszkać w nich średnio 60-70 tys. osób. Do tego dochodzą również nowe domy jednorodzinne, czyli kolejne kilkadziesiąt tys. nowych miejsc zamieszkania.

- Teoretycznie mamy perspektywę budowę nowych domów dla 100 tys. osób. Pytanie, ilu z obecnych mieszkańców Rzeszowa, którzy mają mniejsze mieszkania, zasili te bloki. Być może część będzie chciała polepszyć swój standard, czy będzie mieć 2 mieszkania, ale nie sądzę, że będzie to 100 tys. osób - zaznaczał Kultys, dodając, że to rodzi problem tego, jak do Rzeszowa sprowadzić chętnych na zakup nowych lokali.

- To oczywiście wiąże się z rynkiem pracy, jak go rozbudować w mieście, by te zamierzenia inwestorów zostały skonsumowane. Jeśli chcemy zapewnić miastu wielki rozwój gospodarczy przez budownictwo, to nie ominiemy rozmów o rozwoju miejsc pracy - podkreślił Kultys.

Fot. Karol Woliński

Inną kwestią wartą dyskusji jest perspektywa czasowa powstania nowych mieszkań w Rzeszowie. Jak wskazywał Robert Kultys dynamika budowy nowych lokali znacznie spadła w ostatnich kilku latach. Przed wojną na Ukrainie sprzedawało się około 2 tys. lokali rocznie, teraz jest to około 600-700.

- Liczę, że sytuacja się poprawi i optymistycznie możemy założyć, że średnio będzie sprzedawać się 1 tys. mieszkań rocznie. Z tego wynika, że wszystkie wspomniane inwestycje będą zrealizowane w ciągu nawet 20 lat. Rodzi to wyzwanie dla inwestorów oraz dla samego miasta - stwierdził rzeszowski radny.

Tutaj powstaje kolejne pytanie o plan ogólny, czyli dokument, który ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co mocno zmieni zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Rzeszów jest na razie w trakcie opracowywania takiego dokumentu. Kluczowe jest zatem co ostatecznie się w nim znajdzie.

- Przewidywany czas „życia” takiego planu to 20-30 lat. Może się zdarzyć tak, że to co urbaniści zawarli we wstępnym projekcie planu praktycznie jest już konsumowane przez pokazane tutaj inwestycje. Do tego oczywiście nie możemy wykluczyć pojawienia się w najbliższych latach kolejnych zamierzeń inwestycyjnych, choć raczej nie będzie ich już tak dużo - wyjaśniał radny.

Kultys wskazywał, że miasto musi być gotowe na wysoką aktywność deweloperów pod kątem budowy odpowiedniej infrastruktury – dróg, chodników czy szkół. Najbardziej palącym problemem wydaje się stworzenie bezkolizyjnych przepraw przez tory kolejowe w centrum miasta. Od lat mówi się o wiadukcie w ciągu ul. Hoffmanowej i Wyspiańskiego czy tunelu w ciągu ul. Langiewicza, ale decyzji władz miasta w tej sprawie nadal nie ma.

- Mamy olbrzymią inwestycję na zachodzie miasta, a my nadal wisimy na dwóch połączeniach, czyli przejeździe na al. Batalionów Chłopskich i wiadukcie Śląskim. Nie rozwiązując tej kwestii, choć wiem, że jest to trudne, wpadniemy w jeszcze większy problem, podobnie mieszkańcy, którzy dzisiaj nie są przekonani do tych inwestycji drogowych - argumentował radny PiS.

Prezydent: Mnie te liczby nie przerażają

Jak na te informacje reagują władze miasta? Prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek twierdził, że prezentacja właściwie pokazuje ogólny obraz sytuacji dotyczącej budowy mieszkań w Rzeszowie. Przekonywał, że miasto jest świadome pewnych wyzwań związanych z aktywnością deweloperów.

- Liczby w tej prezentacji wydają się ogromne, ale z drugiej strony stanowią wyzwanie. Mnie one nie przerażają, bo wedle prognoz Unii Metropolii Polskich w 2050 roku liczba mieszkańców i rezydentów wzrośnie w Rzeszowie o 45 tys., czyli do około 243 tys. Jesteśmy zatem w stanie przyjąć nowych mieszkańców - stwierdził prezydent Rzeszowa.

Fot. Karol Woliński

Prezydent przyznawał, że aby prognoza mówiąca o ponad 240-tysięcznym Rzeszowie była realna, konieczne jest udostępnianie nowych terenów pod inwestycje i umożliwianie tworzenia nowych miejsc pracy.

- Za sprawą geopolitycznych zmian jakie dotknęły miasto, ale także geograficznie-transportowych większość tych przedsięwzięć jest możliwa do realizacji. Ale faktem jest, że trzeba to robić na odpowiednio rozłożonej osi czasowej – zaznaczył Fijołek.

Co na to deweloperzy?

Jak na samą prezentację reagowali sami inwestorzy, którzy w poniedziałek pojawili się w ratuszu?

- Ta perspektywa wydaje się realna, według mnie te plany inwestycyjne powinny być zbieżne z planem ogólnym, jeżeli to się rozjedzie, to wiele tych inwestycji może wypaść. Kwestia infrastruktury? Trzeba zwrócić uwagę na to, które inwestycje będą realizowane pierwsze i pod tym kątem myśleć o budowie infrastruktury - mówił Jerzy Żyła, prezes Inżynierii Rzeszów.

Robert Kultys również przyznawał, że w kwestii harmonogramu budowy nowych mieszkań konieczne jest zapewnienie dobrej komunikacji pomiędzy urzędem miasta, a inwestorami.

- Ewidentnie przydałaby się komunikacja między inwestorami a urzędem prezydenta w jakim harmonogramie będą realizowane inwestycje. Oczywiście nie jest to łatwe, bo dopóki nie sprzedacie mieszkań w pierwszym bloku, to nie planujecie kolejnych etapów. Będzie to więc dynamiczne, ale jeżeli miasto ma realizować inwestycje niezbędne dla waszych zamierzeń, to nie da się tego zrobić bez wcześniejszej informacji - stwierdził radny Kultys.

Fot. Karol Woliński

- Dzisiaj za sprawą Biura Architekta i Relacji Inwestorskich i Wydziału Architektury w zasadzie mamy wiedzę, kto dostaje pozwolenia na budowę - uspokajał prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek.

Pojawiły się też głosy obawy przed określaniem tak długiej perspektywy rozwoju mieszkalnictwa w Rzeszowie z uwagi na sporą niepewność całego rynku.

- Moim zdaniem nie powstanie tyle mieszkań nawet w ciągu 20 lat, bo one się po prostu nie sprzedają. Tempo sprzedaży spadło o 70 procent w porównaniu do stanu sprzed 2 lat. Kwestie sprzedaży warunkowane są tym co się dzieje na rynku, więc takie prognozy mogą być nieobiektywne. Trudno nam powiedzieć co będzie za 30 lat, jak nie wiemy co będzie za rok. To jest największe wyzwanie - stwierdził deweloper Paweł Preisner.

Paweł Preisner wskazywał, że innym problemem z jakim zmagają się inwestorzy mają być problemy proceduralne przy przygotowywaniu budowy mieszkań.

- Chodzi o uzyskiwanie warunków zabudowy, odwołania do SKO czy sądów administracyjnych. Prawda jest taka, że niektóre inwestycje idą jak po grudzie, bo na wuzetkę można czekać 6 miesięcy, ale też 6 lat, w zależności od kwestii odwołań sąsiadów. To jest poważny problem dla naszych inwestycji, czyli właśnie kwestie procedur - dodał Preisner.

Prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek wskazywał, że ma świadomość tego zjawiska i tłumaczył to większym świadomości mieszkańców z korzystania ze swoich spraw. Dlatego miasto musi zadbać o wydzielenie jasnych zasad dotyczących wydawania wuzetek.

- Mogłoby to uspokoić mieszkańców, że w sytuacji, gdy wydajemy decyzję zgodnie z ustalonymi zasadami to angażowanie się w proces odwoławczy nie jest uzasadnione – dodał prezydent.

Co z planem ogólnym?

Ze strony deweloperów padło również pytanie czy przedstawione na prezentacji inwestycje znajdą się w projektowanym przez miasto planie ogólnym. To może być trudne, bo przepisy stanowią, że ilość terenów mieszkaniowych musi być zgodna z prognozowaną liczbą mieszkańców.

Wyjściem z tej sytuacji zdaniem prezydenta będzie wpisanie do planu ogólnego tylko tych inwestycji, które można określić jako mające szanse na realizację. Natomiast te w odleglejszej perspektywie będzie można wpisywać poprzez zmianę planu.

- Musimy uchwalić plan, który obejmie 250 tys. ludzi i to nam się musi zbilansować. Jeżeli ktoś z państwa pozyska działkę i będzie chciał realizować inwestycję, to łatwiej będzie przystąpić do zmiany planu ogólnego i punktowo go zmieniać niż teraz rozciągać miasto do 350 tys. ludzi - stwierdził prezydent.

Podczas posiedzenia komisji padły również apele o organizację cyklicznych spotkań władz miasta, radnych i środowiska deweloperów, w trakcie których miałyby być omawiane wszelkie kwestie dotyczące przyszłych zamierzeń inwestycyjnych.

- Mam nadzieję, że to spotkanie było satysfakcjonujące dla wszystkich stron - podsumował na koniec radny Robert Kultys.

Karol Woliński