W Rzeszowie lex deweloper po raz pierwszy. Ciekawa inwestycja do dyskusji

KATEGORIA: INWESTYCJE / 22 października 2019

Sylwetka nowej zabudowy w okolicy Al. Witosa. Proj. Stanisław Kokoszka.

W Rzeszowie po raz pierwszy może zostać przeprowadzona duża inwestycja mieszkaniowa w oparciu o ustawę Lex deweloper. Zlokalizowana ma być ona pomiędzy ulicami Plenerową i Witosa. Warto zapoznać się, na czym polega procedura w ramach tego nowego prawa obowiązującego w Polsce od nieco ponad roku.

Otóż w największym skrócie można powiedzieć, że w procedurze tej zanim urzędnicy w ciszy swoich gabinetów wydadzą pozwolenie na budowę, to zgodę na powstanie inwestycji musi wydać rada miasta (lub gminy), co wiąże się oczywiście z możliwością przeprowadzenia szerokiej dyskusji społecznej i wpłynięciem na taką czy inną decyzję radnych. Przy tradycyjnej procedurze inwestycyjnej opartej jedynie o decyzje urzędników (WZ-ka i pozwolenie na budowę), lokalna społeczność nie ma możliwości wpływania na proces inwestycyjny, a ewentualne protesty i odwołania tylko wtedy są skuteczne, jeśli wykażą one naruszenie praw osób trzecich, co najczęściej jest dość trudne.

Być może właśnie ta otwartość procedury Lex deweloper powoduje, że zarówno w Rzeszowie, jak i w całej Polsce, inwestorzy do tej pory nie kwapią się do korzystania z nowego prawa. Tak naprawdę w kraju tylko kilka razy rozpoczęto takie działania ale jeszcze nigdzie nie doszły one do finału.

Odważna decyzja spółki Corpores

W lokalizacji przy ul. Plenerowej inwestor, rzeszowska spółka Corpores, nie ma jednak wyjścia i zdecydowała się skorzystać z nowej ustawy. Na tym terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który przeznacza działkę na budownictwo usługowe. Chcąc wybudować bloki mieszkalne inwestor musiałby doprowadzić najpierw do zmiany zapisów w dwóch dokumentach planistycznych – w Studium Uwarunkowań Przestrzennych oraz właśnie w Planie Miejscowym. Takie zmiany trwałyby nawet kilka lat. Znacznie szybciej inwestycję można przeprowadzić uzyskując indywidualną zgodę rady miasta Rzeszowa w oparciu o ustawę Lex deweloper, która adresowana jest właśnie do lokalizacji z uchwalonym planem miejscowym, ale o treści niezgodnej z zamierzeniem inwestycyjnym.

Trzeba jednak nadmienić, że w tym konkretnym przypadku procedura będzie tylko nieco krótsza, bo zapisy Studium Uwarunkowań przestrzennych będą jednak musiały ulec zmianie. Inwestycja procedowana w oparciu o nowe prawo może nie być spójna z Planem Miejscowym, ale musi być spójna właśnie ze Studium.

Na najbliższej sesji rady miasta Rzeszowa radni mają podjąć decyzję, czy przystąpić do zmiany Studium i dopuścić w nim zabudowę także mieszkalną. Ewentualna zgoda radnych rozpocznie dopiero prace nad zmianą tego dokumentu i dopiero po jego ostatecznym uchwaleniu inwestor będzie mógł wystąpić do rady o zgodę na inwestycję w oparciu o nową ustawę.

Mocne w wyrazie wieżowce

Mimo, iż nie wymaga tego procedura, spółka Corpores już na tym etapie jest w stanie zapoznać opinię publiczną ze studialną, wstępną koncepcją swojej inwestycji. Założenia nowej zabudowy przedstawił nam w skrócie architekt Stanisław Kokoszka, autor m.in. takich rzeszowskich obiektów jak biurowiec Polfy, czy budynek Skarbca NBP.

– Od dłuższego czasu drażniła mnie dość chaotyczna i przypadkowa obudowa Alei Witosa między cmentarzykiem przy ul. Panoramicznej, a sklepami wielko-powierzchniowymi położonymi dalej w kierunku ul. Wyspiańskiego – opowiada nam Stanisław Kokoszka. – Ta niska i dość drobna zabudowa na tym odcinku po prostu nie dorównuje randze ulicy. Jeśli chcemy wizerunku Rzeszowa jako miasta zadbanego i nowoczesnego, to takie miejsca trzeba uzupełniać nową, przemyślaną architekturą.

– Dlatego zaproponowałem wprowadzenie mocnych brył zabudowy mieszkaniowej, które nadadzą tej przestrzeni czytelności – kontynuował Kokoszka. – Jednocześnie starałem się tak zaprojektować nowa zabudowę, łącząc bryły 4-kondygnacyjne i 14-kondygnacyjne, aby zabudowa ta nie zacieniała istniejących budynków mieszkalnych i stanowiła ich harmonijne dopełnienie.

Widok wnioskowanego budynku CORPORES od strony ul. Plenerowej.

Jak można zauważyć na poprzednich widokach, koncepcja Stanisława Kokoszki obejmuje wprowadzenie nowej zabudowy praktycznie na całej szerokości Osiedla Wzgórza Staroniwskie, co nadaje temu osiedlu od strony Alei Witosa wyrazisty wygląd. Kokoszka wyjaśnił nam jednak, że wniosek inwestora – spółki Corpores – dotyczy tylko działki położonej najbardziej na północ w tym ciągu, czyli tylko jednego z przedstawionych budynków (widok powyżej). Pozostałe budynki zostały studialnie zaprojektowane, aby pokazać, jaki efekt urbanistyczny można osiągnąć uzupełniając zabudowę w tej części miasta. Kokoszka uważa, że koncepcja ta mogłaby stanowić podstawę do dalszych prac planistycznych miasta.

Podsumowując, trzeba wyraźnie zaznaczyć, że przedstawiona koncepcja jest jedynie wstępnym projektem i nie jest dla inwestora wiążąca. Dopiero po ewentualnej zmianie Studium inwestor może przedstawić Radzie Miasta ostateczny projekt do akceptacji.

Red.