[INWESTYCJE] Nowe Studium będzie dla budownictwa REWOLUCJĄ. Kto zyska, kto straci?

Nowe Studium będzie dla budownictwa REWOLUCJĄ. Kto zyska, kto straci?

KATEGORIA: INWESTYCJE / 30 grudnia 2021

W ciągu najbliższych miesięcy zacznie obowiązywać w Rzeszowie nowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zwane też w skrócie Studium Rzeszowa. Studium wyraźnie określi tereny przeznaczone w mieście na budownictwo, natomiast niektóre tereny definitywnie wyłączy z wykorzystania pod zabudowę. Dowiedzieliśmy się, że będzie to dotyczyło bardzo dużej części miasta poza śródmieściem. Z reguły takie tereny zostaną przeznaczone na zieleń. Niekoniecznie na parki i skwery, najczęściej będzie to po prostu krajobrazowa zieleń łąkowa.

Przemawiają za tym przede wszystkim argumenty, aby nie rozpraszać budownictwa. Miasto z rozciągniętą zabudową generuje olbrzymie koszty w budowie infrastruktury, a także chaotycznie burzy krajobraz. W prezentowanej przez miejskich planistów takiej teorii o kształtowaniu przestrzeni urbanistycznej jest wiele racji. Ale to jednak teoria, która często może rozmijać się z życiem zwykłych mieszkańców.

Takie podejście może być bowiem rozczarowujące dla osób, które posiadając już działki lub stare domy w różnych częściach Rzeszowa (np. po rodzicach lub dziadkach) chciałaby po prostu stworzyć i urządzić swój upragniony dom. A trzeba przy tym wiedzieć, że nowe studium będzie brzemienne w skutki, bo będzie obowiązywało w Rzeszowie przez następne co najmniej 10-15 lat.

Zaskakujące przypadki zwykłych mieszkańców

W części terenów przeznaczonych w nowym studium na zieleń już znajduje się wiele domów, istniejących niekiedy od dziesiątek lat. Czy ich istnienie da się pogodzić z wizjami miejskich urbanistów? Oczywiście nikt nie będzie żądał wyburzenia takich domów, jednak np. ich rozbudowa może być już problematyczna. W związku z obecnym orzecznictwem sądów coraz częściej przeznaczenie terenu w studium na zieleń utrudnia lub wręcz uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy – nie tylko na budowę ale nawet na rozbudowę czy poważniejszą przebudowę domu. Ze stosowaniem takiej interpretacji mieliśmy do czynienia w Rzeszowie od marca tego roku.

Z podobnym problemem spotkają się osoby, które mają już wydane pozwolenia na budowę domów, a ich działki leżą w obszarze przeznaczonym w studium na zieleń. Osoby te będą musiały podjąć świadomą decyzję, czy budować dom, dla którego później bardzo trudno będzie uzyskać pozwolenie na rozbudowę lub postawienie przy nim np. budynku pomocniczego.

Zapytaliśmy Biuro Rozwoju Miasta Rzeszowa, które na zlecenie prezydenta opracowuje studium, o te wątpliwości co do zapisów nowego dokumentu. Z odpowiedzi wnioskujemy, że urbaniści są świadomi opisanych wyżej problemów, które mogą zaistnieć.

– Nowe decyzje administracyjne: o pozwoleniu na budowę i o warunkach zabudowy (w tym zmieniające decyzje obowiązujące lub dotyczące istniejących obiektów), będą wydawane na podstawie obowiązujących, w dacie procedowania sprawy, przepisów prawa, jak ma to miejsce w dniu dzisiejszym – usłyszeliśmy od dyr. biura Barbary Pujdak.

A więc także na podstawie nowego studium, które zacznie obowiązywać. Przy czym trzeba zaznaczyć, że polskie przepisy nie są dość precyzyjne i jasne (także dla sądów), na ile zapis w studium dotyczący zieleni ma być powszechnie obowiązujący.

Dyrektor Pujdak pewna jest natomiast, że uchwalenie nowego studium w danym terenie na zieleń, ani nawet uchwalenie bardziej precyzyjnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na zieleń, nie będzie miało negatywnego wpływy na możliwość realizacji już wydanych prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę domu.

Kto ma szanse na korzystne zapisy w studium dla własnych działek?

Skoro nowe studium Rzeszowa ma być dokumentem realnie opisującym i kształtującym przestrzeń w Rzeszowie, to czy nie logiczniej byłoby uznać w nim wszystkie istniejące domy, a także wszystkie wydane prawomocne pozwolenia na budowę, a być może też wydane decyzje o warunkach zabudowy? Planiści prezydenta miasta mają tu zdecydowanie inne zdanie.

– Z przeprowadzonych analiz do Studium Rzeszowa wynika, że nie ma możliwości uwzględnienia wszystkich decyzji o pozwoleniu na budowę i o warunkach zabudowy i włączenia działek, dla których wydano takie decyzje, w tereny budowlane. Działki planowane w tych decyzjach pod zabudowę znajdują się w dużym rozproszeniu, ingerując w tereny otwarte – wyjaśniła nam dyrektor Barbara Pujdak.

Czego zatem mogą spodziewać się mieszkańcy? Które z posiadanych przez nich domów lub dotyczących ich decyzji budowlanych mogą zostać uwzględnione w studium? Z zacytowanej odpowiedzi wynika, że na uwzględnienie mogą liczyć przede wszystkim te budynki oraz prawomocne pozwolenia na budowę, które zlokalizowane są w pobliżu istniejących większych kompleksów zabudowy. Pojedyncze przysłowiowe „domy pod lasem” do takich przypadków raczej nie będą zaliczone.

Jest to też wskazówka dla tych osób, które (czasami w celach spekulacyjnych) wykupują działki na wiejskich terenach przyłączonych w ostatnich latach do Rzeszowa, licząc na to, że ich „umiastowienie” automatycznie pozwoli na przyszłe zainwestowanie, a tym samym na podniesienie ich wartości. Okazuje się, że duża część terenów poza śródmieściem Rzeszowa jeszcze na długo zostanie wyłączona z budownictwa i pozostanie terenami tzw. otwartymi krajobrazowo.

Co z ostateczną wersją Studium Rzeszowa?

Biuro Rozwoju Miasta podkreśla, że zaprezentowane dotąd w dyskusjach publicznych nad studium materiały są jedynie projektami roboczymi lub założeniami do nowego studium i nie stanowią ostatecznej wersji projektu. Projekt studium ma być ukończony w styczniu 2022 r. i wtedy będzie skierowany do uzgodnień. Pełna wersja studium zostanie zaprezentowana publicznie prawdopodobnie w marcu 2022 r. Wtedy będzie też można zgłaszać do niej uwagi. Na ile będą one mogły być przez Ratusz uwzględnione – nie wiadomo. Ze wstępnych informacji można wywnioskować, że uchwalenia nowego studium dla Rzeszowa należy się spodziewać bardzo szybko – w lipcu lub wrześniu przyszłego roku.

Barbara Kędzierska