Plan zagospodarowania przy Resovii do poprawki? Znamy wytyczne

KATEGORIA: INWESTYCJE / 21 listopada 2022

Widok projektowanego kompleksu wieżowców przy stadionie Resovii.
Fot. Projekt MWM Architekci

Kontrowersyjny projekt planu zagospodarowania w rejonie stadionu Resovii ponownie może wrócić na najbliższą sesję Rady Miasta Rzeszowa, która odbędzie się we wtorek 22 listopada. Możliwe, że w konsekwencji dokument ten zostanie skierowany do gruntownego przeprojektowania. Komisja Gospodarki Przestrzennej w Radzie Miasta zarekomendowała konkretne rozwiązania. To mogłoby oznaczać przełom w wybrnięciu z klinczu, w jakim znalazły się wszystkie strony zabiegające o właściwy kształt przestrzeni przy stadionie Resovii.

Wieżowce przy stadionie?

Proponowana treść planu zagospodarowania terenów w rejonie stadionu Resovii przy ul. Wyspiańskiego wzbudza duże kontrowersje od kilku lat. Nowy plan miał ułatwić firmie deweloperskiej Resovia Residence budowę zespołu wieżowców, w tym jednego o wysokości ok. 100 m. Rada Miasta odstąpiła jednak od uchwalenia tego planu niemal dwa lata temu. Zebrał on wtedy negatywne opinie od Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, która wskazywała na wiele dyskusyjnych rozwiązań w nim zawartych, w tym zbyt dużą intensywność zabudowy, która sparaliżuje komunikację w tej części miasta. Przeciw zapisom planu byli też mieszkańcy, środowiska architektów, a nawet środowiska związane z klubem Resovia. Sprawa miała być obiektem szerokich konsultacji społecznych celem wypracowania kompromisowego rozwiązania.

Nieoczekiwanie jednak miesiąc temu projekt na wniosek prezydenta Konrada Fijołka w niezmienionej formie znów znalazł się w planie sesji Rady Miasta. Przyjęcie planu miało jakoby pomóc w pozyskaniu od dewelopera działki niezbędnej miastu do rozpoczęcia po sąsiedzku ważnej i zapowiadanej od lat inwestycji - budowy Podkarpackiego Centrum Lekkiej Atletyki w oparciu o stadion Resovii. Ostatecznie, podobnie jak prawie dwa lata temu, rzeszowscy radni zdjęli ten punkt z porządku obrad.

W trakcie dyskusji na sesji miesiąc temu wskazywano, że konieczne jest znalezienie kompromisu w tej sprawie, choć do dziś wydaje się to bardzo trudne. Z jednej strony jest opinia MKUA, która jednoznacznie wskazuje, że aktualna propozycja planu jest po prostu zła i wymaga korekty, do tego protesty mieszkańców twierdzących, że inwestycje, które powstaną w oparciu o ten plan, mocno utrudnią im życie w tym miejscu. Z drugiej strony są oczekiwania klubu i sympatyków CWKS Resovii Rzeszów, by jak najszybciej rozpocząć przebudowę ich stadionu. Do tego dochodzą też racje samego dewelopera, który w końcu chce przystąpić do budowy swoich bloków.

Wytyczne komisji do przeprojektowania

W ostatnich tygodniach trwały w poszukiwaniu kompromisu rozmowy z udziałem władz miasta, radnych i inwestora. W poniedziałek (21 listopada) odbyło się także posiedzenie Komisji Gospodarki Przestrzennej Rady Miasta Rzeszowa. Jak powiedział nam przewodniczący komisji radny Robert Kultys, prezydent Konrad Fijołek może ponownie skierować wspomniany projekt planu zagospodarowania pod wtorkowe obrady RM. Jaka będzie rekomendacja komisji?

- Jeżeli prezydent skieruje projekt planu na sesję, to komisja rekomenduje Radzie Miasta, aby na mocy art. 19 ustawy o planowaniu przestrzennym skierować ten plan do przeprojektowania. Tylko w ten sposób możemy doprowadzić do zmiany niekorzystnych zapisów - powiedział nam w poniedziałek Robert Kultys.

Na posiedzeniu Komisji Gospodarki Przestrzennej przyjęto również stanowisko mające stanowić wytyczne dla Biura Rozwoju Miasta Rzeszowa, które miałoby odpowiadać za poprawienie zapisów planu. Pierwsza i według Kultysa najważniejsza poprawka, dotyczy odsunięcia linii zabudowy nowych wieżowców od zachodniej trybuny stadionu Resovii o więcej niż proponowane obecnie 18,5 metra.

- Po pierwsze tak bliska odległości dwóch dużych inwestycji pozbawia je odpowiedniej ekspozycji urbanistycznej. Jednak jeszcze gorsze jest to, że zagraża to w przyszłości konfliktem prawnym ze względu na potencjalne wystąpienie zjawiska zacieniania projektowanej zabudowy mieszkaniowej przez planowaną nową trybunę stadionu Resovii. Przesunięcie linii zabudowy wieżowców było też podstawowym postulatem środowiska sympatyków i działaczy Resovii, z którymi rozmawialiśmy – tłumaczy radny Robert Kultys i dodaje że konkretna odległość powinna zostać ustalona przez urbanistów.

Drugi warunek akceptacji planu, to obniżenie współczynnika intensywności zabudowy. Jak mówi Kultys, w aktualnej propozycji zamiany planu zagospodarowania wynosi on 9,0. Rekomendacja komisji to zmniejszenie jej do 7,5 łącznie dla kondygnacji nadziemnych i podziemnych.

Kolejny wniosek Komisji Gospodarki Przestrzennej mówi o konieczności uregulowania w planie rozmieszczenia wysokich, dominujących wieżowców zabudowy mieszkaniowej w taki sposób, aby pod względem lokalizacji i wysokości stanowiły one spójną kompozycję urbanistyczną.

Następna rekomendacja komisji dotyczy powierzchni biologicznie czynnej na terenie objętym inwestycją, czyli najprościej mówiąc terenów zielonych. W dotychczasowej wersji zmiany planu, miała ona stanowić 20 procent całej powierzchni. Padały wskazania, że to zbyt mało. Według komisji w poprawionym planie ten wskaźnik miałby się nie zmienić, ale pod pewnym warunkiem.

- W nowej wersji planu powinien znaleźć się zapis, że te minimalne 20 procent zieleni, musi być zorganizowane jako zieleń urządzona, ogólnodostępna i znajdująca się w poziomie terenu, tak aby stanowiła realną przestrzeń rekreacyjną przed wejściami do budynków. Natomiast zieleń na tarasach, dachach i w ramach stanowisk postojowych o nawierzchni ażurowej nie będzie wliczana w zapewnienie minimalnej wielkości - wyjaśnia radny PiS.

Pozostałe rekomendacje dotyczą zakazu sytuowania garaży dla samochodów w kondygnacjach nadziemnych, a jedynie w podziemiu oraz zwiększenia ilość powierzchni handlowych i usługowych na parterach budynków w celu ożywienia ciągów pieszych wzdłuż ulic przy tej inwestycji.

- Przewidujemy, że jeżeli Rada Miasta zgodzi się na przeprojektowanie planu, będzie on gotowy latem przyszłego roku - informuje szef Komisji Gospodarki Przestrzennej w Radzie Miasta.

Co z PCLA?

A jak kwestia przeprojektowania planu może wpłynąć na budowę Podkarpackiego Centrum Lekkiej Atletyki? Jak wskazuje radny Kultys, może to być pewna forma kompromisu, w celu możliwości dalszego porozumienia z inwestorem.

- Mam świadomość, że niektórzy chcieliby zmienić zapisy planu także w innych punktach, aby był on bardziej wymagający od inwestora. Uznaliśmy jednak, że warto tu pójść na pewien kompromis, bo chcemy zachować pewne możliwości porozumiewania się z inwestorem przez cały czas powstawania kluczowej dla nas inwestycji, jaką jest Podkarpackie Centrum Lekkiej Atletyki - wytłumaczył nam Robert Kultys.

I rzeczywiście wiadomo, że toczy się postępowanie o wywłaszczenie przez miasto jednej z działek niezbędnej do budowy PCLA, która jest w rękach Resovia Residence, choć trudno powiedzieć ile ten proces potrwa, zwłaszcza jeżeli inwestor złoży kolejne odwołanie.

Z drugiej strony miasto nie mając pewności, kiedy zakończy się sprawa wywłaszczenia działki, zamierza odkupić, tym razem od CWKS Resovii dwie inne działki o łącznej powierzchni 0,9 ha po przeciwnej stronie stadionu, pomiędzy nim i ul. Wyspiańskiego.

- To niejako plan „B” umożliwiający przesunięcie planowanego stadionu choćby o kilka metrów w kierunku wschodnim, wtedy wywłaszczane działki po stronie zachodniej, które obecnie są jeszcze w rękach dewelopera nie będą wymagane do realizacji inwestycji. Mam nadzieję, że ratusz dopnie w końcu te wszystkie formalności niezbędne do rozpoczęcia inwestycji i przetarg na nią będzie można ogłosić do końca tego roku. To absolutnie ostatnia chwila na uzyskanie pieniędzy na budowę stadionu z Ministerstwa Sportu i Turystyki - informuje Robert Kultys.

Stosowny projekt uchwały w sprawie nabycia tych terenów znajduje się w propozycji rozszerzenia porządku obrad wtorkowej sesji.

Karol Woliński