Jak wielkie odszkodowania grożą miastu? Komplikacja z bulwarami nad Wisłokiem

KATEGORIA: INWESTYCJE / 2 sierpnia 2021

Rozkład własności działek w północnej części terenów planu miejscowego bulwarów nad Wisłokiem.
Fot. Paweł Bialic

W zeszłym tygodniu w czwartek (29 lipca) prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek w dość dwuznaczny sposób zapowiedział realizację terenów zielonych nad Wisłokiem – pomiędzy ulicą Podwisłocze, a mostem Zamkowym i zaporą. Z jednej strony z determinacją zadeklarował chęć uchwalenia planu miejscowego, który prawie wszystkie te tereny przeznacza na zieleń publiczną (z planu wyłączono jedynie pokazane na rysunku jako zakreskowane tereny przy moście Zamkowym, gdzie już wydano dwa pozwolenia na budowę wieżowców, oraz teren sklepu Lidl). Z drugiej strony prezydent mniej lub bardziej czytelnie zasygnalizował komplikacje, które mogą uniemożliwić realizację tego planu.

– Na podstawie wcześniej wydanych wuzetek inwestorzy zaczynają w trakcie procedowania planu składać wnioski o dalsze pozwolenia na budowę budynków wielorodzinnych i dwa takie wnioski już zostały złożone. Może się zdarzyć tak, że będziemy musieli wydać te pozwolenia na budowę zanim plan miejscowy wejdzie w życie. To komplikacja sytuacji, w której się znaleźliśmy – poinformował prezydent Fijołek.

Jednak to nie pozwolenia na budowę mogą być główną „komplikacją sytuacji”, a olbrzymia wysokość odszkodowań, które musiałoby zapłacić miasto za przejęcie terenów zaplanowanych pod miejską zieleń. Zieleń została zaplanowana na powierzchni ok. 16 hektarów. Do miasta należy jednak tylko część tych terenów, położonych głównie wzdłuż brzegu Wisłoka (kolor niebieski na mapie). Pozostałe tereny należą do prywatnych inwestorów (kolor żółty na mapie). Największą kością niezgody są przy tym tereny inwestycyjne przy ul. Podwisłocze.

– Jesteśmy skłonni zamieniać się w każdym elemencie tego terenu, by jak największa jego część pozostała w gestii miasta z przeznaczeniem na zieleń i rekreację – zadeklarował ogólnikowo prezydent.

Prezydent Konrad Fijołek.
Fot. Paweł Bialic

Ale czy taka zamiana będzie w ogóle realna? Z naszych informacji wynika, że inwestorzy skłonni byliby oddać miastu jedynie działki położone w pasie wzdłuż Wisłoka. Jeśli chodzi o działki inwestycyjne wzdłuż ulicy Podwisłocze (a mają one powierzchnię ok. 6 hektarów), to miasto po prostu nie ma równie atrakcyjnych terenów takiej wielkości do zaproponowania inwestorom pod budownictwo. Prawdopodobnie jedynym sposobem na przejecie tych terenów będzie wywłaszczenie ich za odszkodowaniem. Wykup za odszkodowaniem będzie zresztą naturalną konsekwencją prawną uchwalenia planu miejscowego pod zieleń.

Postanowiliśmy pójść tym tropem i sprawdzić, jakie odszkodowania musiałoby zapłacić miasto w związku z uchwaleniem planu w proponowanym kształcie i przy przejęciu wszystkich terenów inwestycyjnych przy ul. Podwisłocze? Skontaktowaliśmy się z przedstawicielami paru inwestorów przygotowujących projekty na tym terenie z takim właśnie pytaniem. Informacje udzielone nam nieoficjalnie nie pozostawiają złudzeń, że pokrycie inwestorom ich kosztów to potężne kwoty. Nawet jeśli niektóre dane, które otrzymaliśmy, są przesadzone, to jednak dają wyobrażenie o skali możliwych roszczeń.

Pierwszym składnikiem odszkodowań byłaby oczywiście wartość działek. Nasi rozmówcy nie chcieli wprost zdradzać, ile inwestorzy zapłacili za posiadane przez siebie grunty. Porównaliśmy jednak kwoty transakcji dla innych nieruchomości w atrakcyjnych miejscach Rzeszowa. Licząc ostrożnie, za 1 metr kwadratowy działki trzeba obecnie zapłacić od 500 do 900 złotych. Jeśli miasto chciałoby pozyskać całe 6 hektarów przy ul. Podwisłocze, to wiązałoby się to z wydatkiem budżetu miasta w granicach od 30 do 54 milionów złotych.

Koszt gruntów to jednak tylko niewielka część odszkodowań, które inwestorzy żądaliby od miasta w przypadku uchwalenia planu miejscowego w całości pod zieleń. Przygotowanie na tych obszarach inwestycji, trwające od kilku lat, miało też inne koszty. Dla większości z omawianych terenów opracowane są już bowiem projekty budowlane oraz poprzedzające je ekspertyzy, badania i decyzje środowiskowe wraz ze żmudną procedurą administracyjną ich uzgadniania. Całkowity koszt tych opracowań dla kilku obszarów inwestycyjnych to co najmniej 10 milionów złotych.

Jeden z inwestorów zwrócił nam dodatkowo uwagę, że przy fiasku planów inwestycyjnych ktoś będzie musiał pokryć także koszty związane z karami za zerwanie umów z generalnymi wykonawcami, którzy już prowadzą przygotowania do realizacji niektórych budów. Konieczność tak wczesnego przygotowania inwestycji ma wynikać z „szalejącego” rynku materiałów budowlanych i wymogu wcześniejszego uzgodnienia dostaw. Zastrzegamy, że w tym wypadku jest nam szczególnie trudno zweryfikować podane nam kwoty i mogą być one wyolbrzymione. Z naszych rozmów wynika, że mogą one sięgać kolejnych kilkunastu milionów złotych.

Jest jednak jeszcze jedna, najpoważniejsza składowa roszczeń odszkodowawczych, która mogłaby być poważnym kłopotem dla miasta. Napomknął o tym ogólnikowo sam prezydent Fijołek przy omawianiu w czwartek „komplikacji sytuacji” związanych z uchwaleniem planu. W grę wchodzą roszczenia inwestorów za utracone zaplanowane zyski. To standardowe postępowanie odszkodowawcze, gdy realizacja czyichś rozpoczętych planów inwestycyjnych zostanie uniemożliwiona przez jednostronną decyzję strony pozwanej.

Jak wycenić te utracone korzyści? Inwestorzy zapewne będą chcieli je maksymalizować i po prostu podadzą utracony zysk ze sprzedaży lokali. Z naszych wyliczeń wynika, że na całości terenów inwestycyjnych przy ul. Podwisłocze planowano w sumie wybudowanie znacznie powyżej 1 tysiąca mieszkań o ogólnej powierzchni ok. 80 tys. metrów kwadratowych. Przyjmijmy ostrożnie, że w Rzeszowie ze sprzedaży każdego metra kwadratowego mieszkania inwestor ma od 1000 do 1400 złotych zysku. Całkowity dochód ze wszystkich inwestycji mógłby zatem zamknąć się w kwotach od 80 do 112 milionów złotych. Jest mało prawdopodobne, aby zasądzone odszkodowania za utracone korzyści w 100 procentach przychyliły się do takiej właśnie wyceny. I w tym przypadku możemy jednak już się zorientować o skali kosztów, które miasto musi brać pod uwagę.

Przedstawione powyżej teoretyczne roszczenia po zsumowaniu wynoszą więc około 190 milionów złotych. Nawet jeśli władze Rzeszowa realnie zmuszone byłyby zaspokoić je tylko w części, to i tak kwota możliwych odszkodowań od miasta w wysokości około 100 milionów złotych może robić wrażenie. Nic dziwnego, że mamy do czynienia, jak to eufemistycznie ujął prezydent Fijołek, z „komplikacją sytuacji”.

Koncepcja powietrznych estakad dla pieszych i rowerów w projekcie planu miejscowego. W dolej części grafiki widoczna istniejąca kładka nad Wisłokiem.
Grafika: CzytajRzeszow.pl

A pamiętajmy, że te odszkodowania to tylko początek wydatków na urządzenie terenów zielonych nad Wisłokiem przewidzianych projektem planu. Zwłaszcza, jeśli miasto zechciałoby zrealizować futurystyczne kładki rowerowe o łącznej długości prawie jednego kilometra. Pisaliśmy o tym TUTAJ. Wtedy inwestycja wymagałaby finansowania w wysokości kolejnych kilkudziesięciu milionów złotych…

Niewykluczone jednak, że po zderzeniu się z kosztami władze Rzeszowa będą musiały bardziej realnie spojrzeć na zakres budowy tak pożądanych przez rzeszowian nadrzecznych bulwarów. Zarówno w planowanej infrastrukturze, jak i w zakresie terenów przeznaczonych pod te bulwary.

Red.